Demolizione e ricostruzione: distanze preesistenti e ius superveniens (Cass. civ. Sez. II n. 5465 del 01.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze tra costruzioni, l’intervento di demolizione e ricostruzione è consentito nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, purché assicuri la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo. In caso diverso, le eventuali disposizioni derogatorie sulle distanze devono essere previste dai Comuni nell’ambito degli strumenti urbanistici. Qualora sopravvenga una disciplina meno restrittiva, si consolida — salvi gli effetti di un giudicato sull’illegittimità della costruzione — il diritto del costruttore a mantenere l’opera alla distanza inferiore. La novella di cui alla legge n. 120/2020, che ha riscritto la nozione di ristrutturazione edilizia, impone al giudice di merito una nuova indagine sul regime applicabile.

Il Fatto

Il Tribunale di Messina aveva accolto la domanda di un confinante, condannando i proprietari di un fabbricato a demolirlo per violazione delle distanze dal confine. La Corte d’Appello di Messina, in parziale accoglimento del gravame, li aveva condannati all’arretramento delle porzioni di manufatto non in aderenza alla proprietà avversaria o sul confine, fino alla distanza di cinque metri.

Secondo la Corte di merito, gli elaborati peritali dimostravano un nuovo fabbricato maggiore del precedente per volume e superficie, sicché l’arretramento era l’unica soluzione per rispettare i termini di legge senza giungere all’abbattimento. I convenuti hanno proposto ricorso per cassazione con tre motivi; il controricorrente ha resistito con controricorso e memorie.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, incentrato sulla qualificazione dell’intervento come mera ristrutturazione anziché nuova costruzione, è ritenuto fondato. La Corte rileva che la sentenza impugnata ha fondato il proprio accertamento sulla modifica della sagoma e sull’aumento di volume rispetto alla costruzione preesistente.

La vicenda va però esaminata alla luce dello ius superveniens, trattandosi di normativa posteriore alla proposizione del ricorso e pertinente alle questioni prospettate. La Corte ricorda il principio, già affermato in materia, secondo cui il sopravvenire di una disciplina meno restrittiva comporta che l’edificio conforme alla nuova normativa non possa più ritenersi illegittimo, con conseguente impossibilità per il confinante di pretendere l’abbattimento o la riduzione alle dimensioni previste al momento della costruzione.

Il percorso prende le mosse dal D.L. n. 69/2013, che ha novellato l’art. 3 del T.U. dell’edilizia, includendo nella ristrutturazione gli interventi di demolizione e ricostruzione a parità di volumetria, senza necessità di mantenere la sagoma. Il D.L. n. 32/2019, convertito nella legge n. 55/2019, ha poi introdotto all’art. 2 bis del T.U. Edilizia il comma 1-ter, che consente la ricostruzione nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, a condizione della coincidenza di area di sedime e volume.

La novità decisiva è però costituita dalla legge n. 120/2020, che ha rivisitato il concetto di ristrutturazione edilizia all’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, ammettendo demolizioni e ricostruzioni con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nonché incrementi di volumetria nei soli casi previsti dalla legge o dagli strumenti urbanistici. Tale flessibilità non opera però per gli edifici tutelati e per le zone A o i centri storici, dove va rispettata anche la sagoma.

Ne deriva il principio per cui ogni opera di demolizione e ricostruzione, in un intervento unitario, può essere realizzata sulla linea di confine del fabbricato demolito, ancorché questo fosse legittimamente a distanza inferiore rispetto a quella attualmente prevista, con possibilità di collocare sul filo anche gli incentivi volumetrici. La Corte cassa pertanto la sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Messina, in diversa composizione, per una nuova indagine sul regime applicabile e sulle spese, dichiarando assorbiti gli altri motivi.