Demolizione e ricostruzione, distanze legittime preesistenti e nuovo regime (Cass. civ. Sez. II n. 11262 del 29.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di distanze legali tra edifici, la disciplina applicabile agli interventi di demolizione e ricostruzione deve essere individuata alla luce dello ius superveniens, che ha ridefinito il concetto di ristrutturazione edilizia e ha introdotto il principio per cui ogni intervento di demolizione e ricostruzione può essere realizzato nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti. Il giudice di merito che abbia deciso la controversia sulla base del solo criterio della coincidenza della sagoma e della riduzione volumetrica, senza verificare la natura dell’opera rispetto al nuovo regime normativo, incorre in una motivazione inadeguata. La cassazione con rinvio è pertanto necessaria affinché il giudice del merito accerti se la costruzione sia conforme al regime emergente dalle modifiche legislative, con particolare riguardo ai limiti dell’area di sedime, del volume e dell’altezza massima dell’edificio demolito.

Il Fatto

I ricorrenti hanno chiesto al Tribunale di Teramo di dichiarare l’illegittima occupazione di un fondo di loro proprietà mediante manufatti realizzati nel sottosuolo in prossimità del confine, in violazione delle distanze legali, sia rispetto al confine sia rispetto alle pareti finestrate fronteggiantisi. La società convenuta ha sostenuto di aver rispettato le prescrizioni di legge e di aver concordato con le controparti, in un verbale di sopralluogo, le regole convenzionali per l’uso temporaneo dell’area contestata.

Il Tribunale ha respinto la domanda. La Corte d’appello dell’Aquila, con sentenza n. 1142/2019, ha confermato integralmente la decisione, ritenendo che l’art. 9, comma 2, del D.M. n. 1444/1968 non trovasse applicazione agli interventi sul patrimonio edilizio esistente e valorizzando la riduzione dei volumi, l’aumento della distanza tra gli immobili, l’insistenza del manufatto sulla stessa area di sedime e la deroga pattizia alle distanze. I soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi.

La Motivazione della Corte

In via preliminare, la Corte ha dichiarato l’invalidità degli atti di costituzione dei nuovi difensori per mancanza della procura notarile, trattandosi di giudizio iniziato con atto di citazione notificato il 4 aprile 2006, con conseguente inammissibilità delle relative memorie. Ha invece rigettato l’eccezione di irregolarità della procura speciale ad litem, poiché i dati omessi attengono al rapporto privatistico con il patrocinato e possono essere eccepiti solo da quest’ultimo.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha accolto la censura di nullità della consulenza tecnica d’ufficio. Il consulente può acquisire, anche prescindendo dall’attività di allegazione delle parti, tutti i documenti necessari a rispondere ai quesiti, ma non quelli diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda, salvo che si tratti di fatti rilevabili d’ufficio. La Corte territoriale ha omesso ogni verifica sui poteri di accertamento e di acquisizione del consulente, discostandosi dal principio espresso dalle Sezioni Unite n. 3086 del 2022.

Il quinto motivo è fondato nei limiti che seguono. La sentenza impugnata ha basato il proprio accertamento sulla modifica della sagoma e sulla diminuzione di volume, ma la vicenda va esaminata alla luce dello ius superveniens, trattandosi di normativa posteriore alla proposizione del ricorso e pertinente alle questioni prospettate.

Il D.L. n. 69/2013 ha ricompreso nella ristrutturazione edilizia gli interventi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria, salvo le innovazioni per l’adeguamento antisismico; il D.L. n. 32/2019, convertito nella L. n. 55/2019, ha novellato l’art. 2-bis del T.U. edilizia, consentendo la ricostruzione nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, purché vi sia coincidenza dell’area di sedime e del volume con l’edificio demolito, nei limiti dell’altezza massima. Il D.L. n. 76/2020, convertito nella L. n. 120/2020, ha ridefinito la ristrutturazione edilizia ammettendo demolizioni e ricostruzioni con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, nel solo rispetto del volume preesistente.

Da tale quadro emerge che ogni opera di demolizione e ricostruzione, indipendentemente dalla qualificazione, può essere realizzata sulla linea di confine del fabbricato demolito, anche ove questo fosse legittimamente a distanza inferiore a quella attualmente prevista. Ne deriva la necessità di una nuova indagine per verificare la conformità della costruzione al regime sopravvenuto. La sentenza è cassata in accoglimento del secondo e del quinto motivo, con rinvio alla Corte d’appello dell’Aquila, in diversa composizione, anche per le spese.