Hai fatto lavori in casa e l’impresa ha sbagliato, ritarda o è sparita

Per i vizi e le difformità dell’opera la denuncia va fatta entro sessanta giorni, termine che presuppone una scoperta successiva all’accettazione dell’opera (Cass. 17092/2026) e che decorre da quando hai una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause (Cass. 12814/2024). La prescrizione biennale decorre dalla consegna solo se il vizio era palese o subito riconoscibile; se era occulto, dalla scoperta (Cass. 22649/2025).

Attenzione alla consegna: se ricevi l’opera senza riserve, anche senza verificarla, l’hai accettata tacitamente e l’impresa non risponde più dei vizi palesi (Cass. 1576/2025). Se i vizi li ha accertati il direttore dei lavori, il termine decorre da allora, ma la prova della denuncia tempestiva resta a tuo carico e non basta la contestazione del direttore, che non agisce per tuo conto (Cass. 7193/2025). La decadenza non è rilevabile d’ufficio: deve eccepirla l’impresa (Cass. 14569/2024).

Non devi provare la colpa. Chi chiede il risarcimento dei danni da vizi o difformità (art. 1668 c.c.) agisce per responsabilità contrattuale e la colpa dell’impresa si presume fino a prova contraria (Cass. 17092/2026, 5525/2024). Per ottenere la risoluzione del contratto, invece, l’opera deve essere del tutto inidonea all’uso cui era destinata (Cass. 16089/2024).

Se l’opera è ultimata e ha vizi, puoi opporli quando l’impresa chiede il pagamento, anche se l’azione di garanzia sarebbe prescritta (Cass. 19979/2024). La sospensione vale però nei limiti del valore dei vizi: compensati i crediti, il resto va pagato con gli interessi, salvo che la sospensione dell’intero sia giustificata (Cass. 25704/2026).

Per i gravi difetti dell’art. 1669 c.c. i termini sono tre: dieci anni dal compimento dell’opera perché i vizi emergano, un anno dalla scoperta per denunciarli, un anno dalla denuncia per agire. La denuncia si può fare anche nell’ultimo giorno utile del decennio, che non è un termine di prescrizione e non si interrompe (Cass. 1579/2026).

L’anno per la denuncia decorre da quando hai una piena e sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, non dalla loro prima manifestazione (Cass. 19713/2024, 12350/2024). Per provare che i difetti sono emersi entro il decennio, perizie di parte e diffide non vanno escluse solo perché provengono da te (Cass. 18195/2026).

Sono gravi difetti le alterazioni che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione (Cass. 1996/2026); la garanzia opera quando il difetto incide in modo significativo sul godimento, compromettendo conservazione o durata (Cass. 19251/2024). Se i difetti dedotti toccano gli elementi essenziali dell’opera, il giudice deve qualificare la domanda come azione ex art. 1669 (Cass. 2007/2026).

Oltre all’impresa risponde il progettista, se i difetti dipendono da errata progettazione (Cass. 4968/2026), e il direttore dei lavori per i suoi obblighi di vigilanza, in concorso con l’appaltatore (Cass. 8213/2026). L’art. 1669 vale solo per l’opera completata: per quella mai ultimata si applicano le regole generali sull’inadempimento (Cass. 6928/2026).

Se l’opera non è stata ultimata non si applica la garanzia per vizi, ma la comune responsabilità per inadempimento (Cass. 18952/2024, 6928/2026), che le norme speciali sull’appalto integrano senza sostituirla (Cass. 13821/2024).

Con una diffida ad adempiere rimasta senza seguito il contratto si risolve di diritto, con effetto retroattivo e restituzione integrale di quanto hai versato (Trib. Bari 2292/2026); la diffida seguita dall’inerzia dell’impresa non vale come recesso del committente (Trib. Brindisi 151/2026). L’impresa che si limita a opere preliminari e preparatorie, senza realizzare l’opera, commette un inadempimento grave che giustifica la risoluzione (Trib. Bari 2568/2026).

Puoi recedere anche a lavori iniziati, ma devi tenere indenne l’impresa delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno (art. 1671 c.c.). Il recesso può essere anche tacito, ad esempio affidando l’opera a un’altra impresa (Cass. 16346/2024), e l’indennizzo comprende le spese per le attività preparatorie e il mancato guadagno anche se i lavori non erano iniziati (Trib. Bologna 1673/2026).

Diverso è il caso dell’impresa inadempiente: la diffida seguita dalla sua inerzia risolve il contratto e non vale come recesso (Trib. Brindisi 151/2026).

Sì. La domanda di condanna a un fare infungibile è ammissibile: la sentenza può produrre effetti con l’esecuzione volontaria e vale come accertamento in vista di una successiva domanda di risarcimento (Cass. 2582/2026). Se la chiedi, il giudice deve pronunciarsi anche sulla penale dell’art. 614-bis c.p.c. (Cass. 2582/2026).

Dipende da chi li ha voluti. Le variazioni decise dall’impresa devono essere autorizzate da te per iscritto; quelle richieste da te l’impresa può provarle con ogni mezzo, anche con presunzioni (Cass. 15351/2024). L’appalto non richiede la forma scritta e anche il corrispettivo a corpo si può provare con testimoni (Cass. 15525/2024).

Le opere aggiuntive che hai chiesto, non comprese nel progetto e prive di autonomia, sono un nuovo accordo, e se sono lavori extracontrattuali vanno pagati anche con prezzo a corpo (Cass. 5898/2024). Nell’appalto a corpo le varianti necessarie a eseguire l’opera a regola d’arte danno diritto a un compenso (Cass. 15357/2024) e il prezzo si può rideterminare se il committente ha chiesto lavorazioni diverse e più onerose (Cass. 26854/2025). Se l’impresa ti ha già notificato un decreto ingiuntivo, vedi la guida Decreto ingiuntivo e opposizione.

Anche il committente può essere inadempiente. Il mancato versamento dell’acconto previsto, insieme alla mancata trasmissione dei documenti per gli stati di avanzamento, ha giustificato la risoluzione del contratto chiesta dall’impresa con diffida (App. Bologna 318/2026). Il corrispettivo è dovuto alle scadenze del contratto o, in mancanza, all’accettazione dell’opera, e da quel momento decorrono gli interessi (Cass. 25704/2026).

Sì. Il direttore dei lavori nominato dal committente risponde in solido con l’impresa per vizi e difformità, perché la sua sorveglianza deve impedire i difetti, non rilevarli dopo (Cass. 18929/2024); la solidarietà opera quando i rispettivi inadempimenti hanno concorso a produrre il danno (Cass. 7057/2024, 8776/2024). Deve impartire tutte le direttive tecniche necessarie a realizzare l’opera senza difetti (Cass. 9572/2024).

Se però sei stato tu a pretendere una certa realizzazione, dopo che il professionista ti aveva avvertito che non era conforme a leggi, regolamenti o titoli edilizi, non puoi addebitargliene le conseguenze (Cass. 7931/2024).

Il professionista che progetta e dirige i lavori deve predisporre un progetto concretamente utilizzabile, conforme non solo alle regole tecniche ma anche alle norme giuridiche sull’edificazione (Cass. 15505/2024). Se i gravi difetti dipendono da un errore di progettazione, il progettista risponde insieme all’impresa (Cass. 4968/2026).

Attenzione al geometra: è nullo il contratto con cui assume progetto e direzione dei lavori di una casa di abitazione con strutture in cemento armato, anche solo parziali. La deroga vale solo per gli annessi agricoli e l’intervento di un ingegnere per il calcolo delle strutture non sana la nullità (Cass. 15827/2026).

Dipende dall’organizzazione di chi ha lavorato: il contratto d’opera riguarda la piccola impresa, l’appalto un’organizzazione di media o grande impresa (Cass. 3682/2024). Nel contratto d’opera i termini per denunciare vizi e difformità sono quelli dell’art. 2226 c.c.: senza una denuncia tempestiva i vizi non si possono far valere neppure per eccepire l’inesatto adempimento o chiedere i danni, salvo che l’artigiano li abbia riconosciuti (Cass. 15281/2026).

La decadenza per tardiva denuncia non è rilevabile d’ufficio: deve eccepirla chi ha eseguito il lavoro (Cass. 21532/2024).

No, se i beni sono confezionati su misura o chiaramente personalizzati: in questo caso il consumatore non può esercitare il diritto di recesso previsto dal codice del consumo. Per capire se il contratto è vendita o appalto conta se prevale il lavoro di produzione o la fornitura del materiale (Cass. 25692/2026).

La consulenza tecnica preventiva dell’art. 696-bis c.p.c. si svolge prima della causa, anche ai fini della composizione della lite (Cass. 216/2024). La relazione, ritualmente acquisita nel giudizio di merito, è liberamente valutabile dal giudice nei confronti di tutte le parti (Cass. 342/2026); verso chi non ha partecipato all’accertamento non vale come mezzo istruttorio, ma entra nel processo come prova atipica (Cass. 472/2025).

Sulle spese: il procedimento si chiude con il deposito della relazione, senza regolamento delle spese tra le parti (Cass. 7660/2026); le anticipa chi lo chiede (Cass. 19512/2026) e sono spese giudiziali, non un danno risarcibile (Cass. 216/2024).

Gli interventi agevolati, anche su parti strutturali o prospetti, sono manutenzione straordinaria e si realizzano con CILA, esclusi quelli che comportano demolizione e ricostruzione (TAR Lombardia 2869/2026). L’esclusione della demolizione e ricostruzione opera senza distinzioni (Cons. Stato 10109/2024) e vale anche per quella parziale; l’inidoneità del titolo preclude la sanatoria e può portare all’ordine di demolizione (TAR Campania 199/2026).

Gli interventi, anche di efficientamento energetico o antisismici, sono leciti solo su immobili non abusivi: altrimenti l’illecito si propaga alle nuove opere (TAR Campania 176/2026). Per abusi e demolizioni vedi la guida Abusi edilizi e ordine di demolizione.

Il danno da ritardo della pubblica amministrazione non è automatico per il solo superamento del termine: la responsabilità segue l’art. 2043 c.c. e va provata (TAR Campania 412/2026). Anche dopo l’annullamento di un atto illegittimo servono la prova della colpa, del danno e del nesso causale; nel caso deciso, nessun risarcimento per un Superbonus che non era stato richiesto (TAR Campania 1177/2026).

Per le detrazioni di riqualificazione energetica, il mancato invio della comunicazione all’ENEA entro novanta giorni dalla fine dei lavori non è causa di decadenza dal beneficio (Cass. 15210/2025).

La cessione del credito e lo sconto in fattura presuppongono invece fatture riferite a lavori o forniture effettivamente eseguiti, sia per il Superbonus (Cass. pen. 22844/2026) sia per gli altri bonus, come il bonus facciate (Cass. pen. 20669/2026). I crediti d’imposta fittizi costituiscono profitto del reato e possono essere sequestrati in vista della confisca (Cass. pen. 21670/2026).