Demolizione e ricostruzione su rudere è nuova costruzione, serve il permesso (TAR Lazio n. 14772 del 11.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel regime dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001 vigente prima delle modifiche introdotte dal d.l. n. 69 del 2013, la nozione di ristrutturazione edilizia non ricomprende la ricostruzione di un fabbricato ridotto a rudere: la mancanza dei connotati essenziali dell’organismo edilizio — murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura — impedisce di qualificare l’intervento come demoricostruzione, a nulla rilevando la possibilità di risalire per via tecnica all’originaria consistenza. È parimenti estranea alla ristrutturazione l’opera che, mediante l’aggiunta di portici, alteri la sagoma del fabbricato preesistente. Ne consegue la necessità del permesso di costruire e la legittimità dell’ordine di demolizione. L’acquirente succede nella situazione abusiva e il certificato di destinazione urbanistica non ingenera affidamento tutelabile.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario, dal 2016, di un immobile acquistato in esito a procedura esecutiva. L’edificio era stato realizzato dai precedenti proprietari nel 2003, in forza di una DIA presentata come intervento di demolizione e ricostruzione in zona agricola. Il Comune, con ordinanza n. 5972 del 3 giugno 2004, aveva ingiunto la demolizione per assenza di permesso di costruire, contestando il computo dei volumi riferiti a una porzione diruta e l’aggiunta di due portici.

Il ricorrente ha chiesto più volte il riesame in autotutela. Il Comune ha respinto l’istanza con il provvedimento del 15 ottobre 2024, confermando l’abusività su tre ragioni: inidoneità della DIA a legittimare l’intervento, mancata prova dello stato legittimo ante 1967 e omesso pagamento del contributo di costruzione. Il ricorrente ha impugnato il diniego davanti al TAR Lazio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la qualificazione dell’intervento. Il Comune ha richiamato la formulazione originaria dell’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, ma la disciplina applicabile ratione temporis è quella risultante dalle modifiche del d.lgs. n. 301 del 2002, antecedenti al d.l. n. 69 del 2013. In quella versione la demoricostruzione era ammessa solo con identità di volumetria e sagoma.

Su questo terreno il verificatore nominato in corso di causa — previa sostituzione del primo ausiliario — ha accertato che il manufatto non poteva essere definito, nella sua totalità, organismo edilizio: il volume secondario era diruto e della porzione principale mancava parte della copertura, sicché non era possibile individuare con certezza cubatura e sagoma d’ingombro. La ricostruzione della volumetria presentava inoltre incongruenze sull’altezza della falda e sulla posizione del colmo.

Il Tribunale richiama l’orientamento secondo cui la ricostruzione su ruderi costituisce nuova opera, perché il rudere non esiste più come entità edilizia rilevante. La circostanza che il tecnico sia riuscito a risalire all’originaria consistenza resta un’ipotesi interpretativa, che non incide sulla qualificazione del manufatto. Quanto ai portici, essi determinano modifica della sagoma: la nozione di sagoma non è assimilabile a quella di superficie coperta, comprendendo aggetti e sporti, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità citata.

Il Collegio condivide le conclusioni del verificatore, che resistono alle osservazioni di parte. Le doglianze sul parziale annullamento del titolo non colgono nel segno: qui non si verte in autotutela su un titolo rilasciato, ma su un’opera realizzata in assenza del titolo, tempestivamente inibita dal Comune. Il secondo e il terzo motivo sono assorbiti, essendo il provvedimento plurimotivato e sorretto da autonoma ragione giustificatrice. Quanto al legittimo affidamento, il certificato di destinazione urbanistica non attesta la legittimità edilizia e il terzo acquirente subisce gli effetti dell’ingiunzione, salva l’azione verso il venditore. Il ricorso è respinto, con compenso del verificatore a carico del soccombente.