Difformità edilizie minori non giustificano la demolizione senza adeguata istruttoria (TAR Campania n. 1839 del 07.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le difformità edilizie che si sostanziano in modifiche del distributivo interno, delle forometrie sui prospetti, delle altezze interne, della conformazione del tetto e nella realizzazione di vani tecnici non integrano, di per sé, le fattispecie della totale difformità o della variazione essenziale di cui agli artt. 31 e 32 d.P.R. 380/2001, ove non emerga una radicale trasformazione dell’edificio rispetto a quanto autorizzato. L’ordinanza di demolizione che qualifichi tali opere come abusive senza adeguata istruttoria è illegittima per difetto di motivazione. Il Comune deve rinnovare il procedimento, verificando la riconducibilità degli interventi ai parametri normativi richiamati. Le difformità tra lo stato di fatto allegato a una S.C.I.A. e un titolo edilizio precedente non sono contestabili con lo strumento demolitorio una volta che la segnalazione si sia consolidata.

Il Fatto

I ricorrenti sono proprietari, nel Comune di Acerra, di un fabbricato residenziale di tre piani fuori terra. Espongono che il piano rialzato risale a epoca antecedente al 1967, mentre il primo piano e il sottotetto sono stati realizzati in forza di una licenza edilizia del 1977. Il sottotetto è stato poi oggetto di recupero abitativo mediante permesso di costruire del 2005 e successiva D.I.A. in variante del 2006.

Il Comune ha adottato l’ordinanza di demolizione contestando una serie articolata di difformità rispetto ai titoli richiamati: collegamenti interni, aperture e modifiche di prospetto, altezze interne, ampiezza del corpo scala, assetto della copertura, vani tecnici e un contenuto aumento di superficie. I ricorrenti impugnano il provvedimento deducendo l’errata individuazione dello stato legittimo, l’insussistenza delle contestazioni e l’illegittima applicazione del regime repressivo degli artt. 31 e 32. Il Comune non si è costituito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’art. 31 d.P.R. 380/2001, che sanziona con la demolizione le opere realizzate in assenza di titolo, in totale difformità o in variazione essenziale. Richiama la nozione di totale difformità elaborata dalla giurisprudenza: ricorre quando l’edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche, così da equipararsi a un’opera priva di permesso (Cassazione civile sez. II, 16/10/2024, n. 26828).

Il Tribunale passa poi all’art. 32 d.P.R. 380/2001, che elenca le variazioni essenziali: mutamento di destinazione d’uso con incidenza sugli standard, aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi, mutamento delle caratteristiche dell’intervento assentito e violazione della normativa antisismica. Lo stesso articolo esclude espressamente che costituiscano variazioni essenziali quelle incidenti sulle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Su questa base il Collegio qualifica le difformità contestate: modifiche del distributivo interno, delle forometrie sui prospetti, delle altezze interne — senza contestazione della modifica di quella esterna —, conformazione del tetto, realizzazione di taluni vani tecnici e un limitato incremento di superficie non parametrato alla volumetria complessiva dell’edificio. Tali opere, per come descritte nell’atto, non appaiono sussumibili nelle fattispecie degli artt. 31 e 32, non essendo desumibile una radicale trasformazione dell’edificio rispetto a quanto autorizzato.

Quanto al piano sottotetto, il Tribunale rileva un ulteriore profilo: le difformità tra lo stato di fatto allegato alla S.C.I.A. del 2006 e la licenza edilizia del 1977 non sono contestabili con l’ordinanza di demolizione, essendosi la segnalazione ormai consolidata. Il ricorso è dunque fondato nei limiti del difetto di istruttoria e motivazione in ordine alla qualificabilità delle difformità come idonee a integrare le fattispecie degli artt. 31 e 32.

In via conformativa, il Comune dovrà rinnovare il procedimento, approfondendo l’istruttoria e motivando la qualificazione data agli abusi rispetto ai parametri normativi richiamati o a quelli che riterrà applicabili. Il provvedimento è annullato; le spese sono compensate per la complessità in fatto delle questioni.