Tassabili i diritti edificatori perequativi ai fini IMU (Cass. civ. Sez. V n. 13726 del 16.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, il terreno inserito in un comparto di perequazione urbanistica è soggetto a imposizione come area fabbricabile, perché l’indice perequativo costante di edificabilità, attribuito dal piano ai suoli del comparto, diviene una qualità intrinseca del terreno: rileva la mera potenzialità edificatoria, anche se non immediatamente attuabile. Diversamente, i diritti edificatori cd. compensativi, fruiti su un’area di atterraggio a fronte della cessione del suolo o dell’imposizione di un vincolo, non ineriscono al terreno e non integrano il presupposto impositivo. Nella determinazione del valore venale delle aree fabbricabili il giudice di merito deve applicare i criteri tassativi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, non potendo ricorrere a valutazioni equitative o a generici canoni di ragionevolezza.

Il Fatto

Un ente locale notificava a un comproprietario un avviso di accertamento per l’omesso versamento dell’IMU relativa all’anno 2013, assumendo la natura edificabile di un terreno catastalmente censito come bosco ceduo, ma ricadente in area qualificata come standard e inserita dal piano urbanistico comunale in un comparto edificatorio di tipo perequativo, con riconoscimento di diritti edificatori spendibili in altra zona del comparto.

La Commissione tributaria provinciale annullava l’atto per difetto di motivazione. La Commissione tributaria regionale, in riforma, accoglieva parzialmente l’appello dell’ente, rideterminando il valore venale dell’area in misura inferiore rispetto a quello accertato, sul rilievo della non conformità ai valori di mercato e della macchinosità degli strumenti convenzionati necessari all’attuazione dell’indice edificatorio. Il contribuente ricorreva per cassazione con quattro motivi; l’ente proponeva ricorso incidentale con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il primo motivo, con cui si deduceva la motivazione apparente della sentenza. Il vizio ricorre solo quando l’argomentazione è obiettivamente inidonea a far conoscere l’iter logico seguito, sì da non attingere il minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. Nella specie la decisione regionale ha esposto le ragioni della rideterminazione, ancorandole alla non conformità ai valori di zona e agli oneri connessi all’attuazione dell’indice edificatorio: si tratta di profili di merito, non di nullità.

Anche il secondo motivo è infondato. L’obbligo motivazionale dell’accertamento è adempiuto quando il contribuente è posto in grado di conoscere la pretesa nei suoi elementi essenziali e di contestarne l’an e il quantum. L’avviso richiamava la delibera comunale di determinazione dei valori delle aree, atto di contenuto generale con valore presuntivo, spettando al contribuente l’onere di provare il minor valore.

Il cuore della decisione è nei motivi terzo e quarto del ricorso principale, esaminati congiuntamente. La Corte distingue i diritti edificatori compensativi, per i quali le Sezioni Unite hanno escluso il presupposto impositivo, da quelli perequativi. Solo questi ultimi si producono direttamente dal piano, comportano l’attribuzione generalizzata e preordinata di un indice perequativo con effetto diretto sul terreno e rendono la fattispecie di edificabilità perfetta fin dall’origine. Il terreno ricadeva in comparto edificatorio perequativo secondo la legge regionale applicabile: il presupposto impositivo sussiste.

È invece fondato il terzo motivo. La Commissione regionale ha determinato il valore dell’area affidandosi a valutazioni equitative e a generici canoni di ragionevolezza, senza applicare i criteri tassativi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, applicabile all’IMU, che impongono di considerare la zona, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso, gli oneri di adattamento e i prezzi medi di mercato. La sentenza è cassata con rinvio perché il giudice del merito rinnovi lo scrutinio secondo i criteri della perequazione urbanistica. Sono accolti anche i due motivi del ricorso incidentale.