Esenzione IMU abitazione principale e immobile in ristrutturazione (Cass. civ. Sez. 5 n. 5236 del 09.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’esenzione IMU per l’abitazione principale spetta alle persone fisiche che fissano in quell’immobile la dimora abituale e la residenza anagrafica. Il beneficio non è collegato alla mera titolarità di un diritto reale né all’acquisto con agevolazione prima casa, presupposti questi propri dell’imposta di registro. Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, la legge riconosce esclusivamente la riduzione del 50% della base imponibile, subordinata all’accertamento comunale o a dichiarazione sostitutiva. L’immobile in corso di ristrutturazione, non fruibile, non può quindi essere esentato, ma può fruire solo della riduzione tariffaria.

Il Fatto

La contribuente impugnava gli avvisi di accertamento IMU e TASI per gli anni 2016 e 2017 emessi dal Comune, relativamente a un immobile di sua proprietà in corso di ristrutturazione. La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso e la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia confermava la decisione. La contribuente ricorreva in Cassazione, sostenendo che l’immobile, privo di servizi essenziali e non fruibile, non avrebbe potuto essere assoggettato all’imposta come abitazione principale.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il ricorso e chiarisce che l’esenzione IMU richiede la compresenza, in capo al possessore, dei requisiti della dimora abituale e della residenza anagrafica, che devono sussistere immediatamente. Nel caso in esame, la contribuente non aveva potuto trasferire la residenza nell’immobile, sicché l’esenzione non era dovuta.

La Cassazione rammenta che il coordinamento tra l’art. 9, comma 1, d.lgs. n. 23/2011 e l’art. 8, comma 3, d.lgs. n. 23/2011 collega l’agevolazione al possessore che dimora e risiede nell’unità immobiliare, superando le pregresse problematiche applicative in materia di ICI.

Quanto all’immobile in ristrutturazione, la Corte evidenzia che l’unico rimedio prospettabile è la riduzione del 50% della base imponibile prevista dall’art. 13, comma 3, d.l. n. 201/2011, per i fabbricati dichiarati inagibili e di fatto non utilizzati, accertata dal comune o autocertificata dal contribuente. La condizione di non fruibilità non legittima l’esenzione, ma solo la riduzione tariffaria.

La Corte esclude altresì la prospettata questione di legittimità costituzionale, rilevando la diversa funzione dei tributi: l’imposta di registro, quale imposta d’atto, agevola l’accesso alla proprietà, mentre l’IMU, quale imposta sul possesso continuativo del bene, esenta solo l’immobile in cui si vive stabilmente. La differenziazione di trattamento tra prima casa e abitazione principale risulta pertanto ragionevole.

Il ricorso è respinto, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese processuali e alla declaratoria dei presupposti per il contributo unificato.