Diritto di abitazione e aggiudicazione: opponibilità e oggetto del trasferimento (Cass. civ. Sez. III n. 10686 del 19.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di esecuzione concorsuale, il diritto di abitazione del coniuge assegnatario della casa familiare è opponibile all’aggiudicatario quando il bene sia stato posto in vendita come gravato da tale diritto, con incidenza sulla determinazione del prezzo e con indicazione univoca nella perizia di stima, nell’ordinanza di vendita e nel decreto di trasferimento. Il conflitto con il creditore ipotecario anteriore, regolato dall’art. 2812, primo comma, cod. civ., presuppone che il bene sia stato venduto come libero; ove ciò non sia avvenuto, non è invocabile dall’aggiudicatario. Il sistema della trascrizione non risolve ogni conflitto, ma solo quello tra diritti tra loro incompatibili, non tra diritti diversi e concettualmente compatibili. Il trasferimento coattivo può avere ad oggetto la sola nuda proprietà, senza che la formula del decreto di trasferimento sulla piena ed esclusiva proprietà valga a estenderne l’oggetto.

Il Fatto

Il ricorrente si era reso aggiudicatario, all’esito di asta fallimentare, di un immobile. Il decreto di trasferimento gli attribuiva la piena ed esclusiva proprietà di una porzione di fabbricato, precisando che un appartamento risultava gravato dal diritto di abitazione in favore del coniuge, costituito con sentenza di divorzio e trascritto successivamente all’iscrizione ipotecaria.

Notificato l’atto di precetto per il rilascio, l’intimata propose opposizione, accolta in primo grado e confermata in appello. La Corte d’appello rilevò che il bene era stato offerto al pubblico come gravato dal diritto di abitazione, con incidenza rilevante sul prezzo. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il ricorso. Il motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 155-quater, 2644, 2812 e 2919 cod. civ. Il ricorrente sostiene che la formula del decreto di trasferimento, riferita alla piena ed esclusiva proprietà, escluderebbe che oggetto dell’acquisto fosse la sola nuda proprietà, e che l’opponibilità del diritto di abitazione sarebbe esclusa dall’art. 2812, primo comma, cod. civ., essendo la trascrizione del titolo posteriore all’iscrizione ipotecaria.

L’argomento non è risolutivo. Il decreto di trasferimento conteneva un’espressa precisazione sul diritto spettante all’opponente e, soprattutto, la circostanza era stata contemplata nella perizia di stima, sulla cui base era stato fissato il prezzo di acquisto. Il bene, dunque, era stato posto in vendita limitatamente alla nuda proprietà, circostanza univocamente percepibile dai potenziali offerenti e dall’aggiudicatario.

La Corte richiama l’orientamento secondo cui l’art. 155-quater cod. civ. va interpretato nel senso che il provvedimento di assegnazione non ha effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto in base ad atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento e che possa far vendere l’immobile come libero (Cass. Sez. 3, sent. 20 aprile 2016, n. 7776; Cass. Sez. 3, sent. 15 aprile 2022, n. 12387). Nel caso di specie, però, la vendita come libero non è avvenuta: il bene è stato posto in vendita come gravato dal diritto di abitazione.

Non è conferente il richiamo all’art. 2644 cod. civ., poiché il sistema pubblicitario dirime il conflitto tra diritti tra loro incompatibili, non tra diritti diversi e concettualmente compatibili (Cass. Sez. 3, sent. 9 febbraio 2003, n. 4092). Gli atti successivi alla vendita sono rimasti coerenti con il provvedimento che aveva posto in vendita il bene, limitando l’ambito della vendita giudiziaria alla sola nuda proprietà.

La Corte osserva infine che l’aggiudicatario non è privo di tutela: può esperire domanda di accertamento dell’insussistenza, originaria o sopravvenuta, delle condizioni per il mantenimento del diritto personale di godimento dell’assegnatario, in relazione al venir meno dell’interesse alla cui tutela l’assegnazione era rivolta (Cass. Sez. 2, sent. 24 gennaio 2018, n. 1744). A carico del ricorrente sussiste l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.