Diritto edificatorio compensativo non tassabile ai fini IMU (Cass. civ. Sez. V n. 2097 del 19.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto edificatorio compensativo non è assoggettabile a IMU, in quanto non ha natura reale, non inerisce al terreno, non ne costituisce una qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso. L’assoggettabilità all’imposta di un’area inserita in un programma di compensazione urbanistica si determina solo a seguito del perfezionamento della procedura, con individuazione esatta delle volumetrie concordate e identificazione precisa dell’area di atterraggio per identificativi catastali. L’emissione di un nuovo avviso di accertamento che modifichi in aumento il precedente, integrando una pretesa tributaria nuova, sostituisce quello precedente, ne provoca la caducazione d’ufficio e determina la cessazione della materia del contendere sul rapporto sostanziale relativo al primo atto.

Il Fatto

Il contribuente, comproprietario di un’area agricola, impugna gli avvisi di accertamento emessi dal Comune per omesso pagamento dell’IMU relativa all’anno 2013. Il PUC prevedeva l’acquisizione gratuita dell’area al Comune, contro il riconoscimento ai proprietari di diritti edificatori spendibili su altra area di terzi, ancora da assegnare e individuare.

La Commissione tributaria regionale, in riforma parziale delle pronunce di primo grado, aveva respinto l’appello del contribuente e confermato la sussistenza del presupposto impositivo. Il ricorrente propone cinque motivi di cassazione, deducendo violazione di legge e vizi di motivazione. Il Comune resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla distinzione tra perequazione urbanistica e compensazione urbanistica. Nella prima, al terreno ricompreso nel comparto viene attribuito un indice perequativo costante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca del suolo: l’area è quindi soggetta a imposizione, per la rilevanza della mera potenzialità edificatoria.

Nella seconda, invece, al privato viene riconosciuto un indice di capacità edificatoria fruibile su un’altra area, anche da individuare successivamente, a fronte della cessione dell’area o dell’imposizione di un vincolo di inedificabilità. Il diritto edificatorio non inerisce al terreno ed è trasferibile separatamente: non è dunque soggetto a imposta.

La Corte valorizza la progressività dell’iter perfezionativo della fattispecie, articolato in una fase di decollo, in una fase di atterraggio e in una fase di volo, durante la quale l’area di atterraggio non è ancora individuata, ma il diritto è suscettibile di circolare autonomamente. Richiama sul punto Cass. n. 1038 del 16/01/2023, Cass. n. 37934 del 02/12/2021, Cass. SU n. 23902 del 29/10/2020, Cass. n. 26895 del 05/10/2021 e Cass. n. 1214 del 17/1/2023.

Su tali basi il primo motivo è accolto: la sentenza impugnata è errata in diritto, dovendosi escludere l’obbligo del pagamento del tributo in capo al proprietario che vanti solo un’aspettativa edificatoria. L’accoglimento assorbe il secondo e il terzo motivo.

È parimenti fondato il quarto motivo: il nuovo avviso in aumento, integrando una pretesa nuova, sostituisce il precedente e ne provoca la caducazione d’ufficio, con cessazione della materia del contendere sul rapporto sostanziale relativo al primo avviso. Il quinto motivo è invece inammissibile, per mancata specifica riproposizione in appello delle questioni assorbite, ai sensi dell’art. 56 del d.lgs. n. 546 del 1992. Inammissibile anche la produzione documentale allegata alla memoria, estranea ai casi dell’art. 372 cod. proc. civ.