Distanze tra fabbricati e sopraelevazione in aderenza a parete finestrata (Cass. civ. Sez. II n. 33145 del 18.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sopraelevazione realizzata in aderenza alla parete di un fabbricato, anche se appoggia al tratto di parete privo di finestre, deve rispettare la distanza minima di dieci metri prevista dall’art. 9 d.m. n. 1444/1968, poiché sono le pareti, e non le finestre in esse aperte, a costituire il dato di riferimento per il calcolo della distanza. Il limite non è derogabile da convenzioni negoziali tra privati, neppure se contenute in atto pubblico trascritto, e prevale sui regolamenti edilizi locali. La sopraelevazione che non rispetti tale distanza, quando almeno una delle pareti fronteggiantisi sia in tutto o in parte finestrata, integra nuova costruzione ed è illegittima.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile in Sarezzo, aveva agito a tutela del possesso lamentando che i vicini avessero sopraelevato la porzione di fabbricato di loro proprietà per circa sette metri, in aderenza al suo edificio di maggiore altezza, senza rispettare la distanza minima dalle pareti finestrate prevista dal d.m. n. 1444/1968.

Il giudizio possessorio, in primo e in secondo grado, aveva condannato i convenuti all’arretramento della sopraelevazione fino a dieci metri dalla parete finestrata, come già disposto in sede cautelare. La Corte d’Appello di Brescia aveva confermato la decisione, qualificando l’intervento come nuova costruzione e rilevando l’inderogabilità delle distanze. I soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione con tre motivi; il controricorrente ha resistito.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i tre motivi, tutti incentrati sull’art. 9 d.m. n. 1444/1968 e sull’art. 14 NTA del Comune di Sarezzo, e li rigetta.

Quanto al primo motivo, i ricorrenti sostenevano che la fattispecie fosse esclusa dalla previsione normativa perché la costruzione era stata realizzata in aderenza alla parte non finestrata della parete. La Corte ribadisce che sono le pareti, non le finestre, a costituire il dato di riferimento per il calcolo della distanza. La ratio della norma è la salvaguardia dell’interesse pubblico-sanitario a mantenere una determinata intercapedine tra edifici fronteggiantisi; pertanto il rispetto della distanza è dovuto anche per i tratti di parete parzialmente privi di finestre (richiamate Cass. n. 13547/2011, Cass. n. 3739/2018, Cass. n. 24471/2019, Cass. n. 11048/2022). La distanza si osserva indipendentemente dall’altezza degli edifici antistanti e dall’andamento parallelo delle pareti, purché sussista un segmento tale da determinarne l’incontro.

Quanto al secondo motivo, i ricorrenti ritenevano applicabile l’art. 14, comma 4, NTA, che ammette l’edificazione in aderenza, anziché l’art. 14, comma 5. La Corte conferma la qualificazione dei giudici di merito: l’intervento è un sopralzo, specificamente disciplinato dal comma 5, e costituisce nuova costruzione per la quale è richiesto il rispetto della distanza minima tra pareti con vedute. La possibilità di costruire in aderenza non implica deroga alle distanze del d.m. n. 1444/1968 e va esclusa quando la parete del fabbricato preesistente sul fondo confinante sia finestrata.

Quanto al terzo motivo, i ricorrenti invocavano una convenzione contenuta in atto notarile trascritto, che attribuiva loro la facoltà di costruire in aderenza. La Corte ritiene la convenzione irrilevante: l’art. 9 d.m. n. 1444/1968 è inderogabile, e non è rimessa all’autonomia privata la valutazione, già compiuta in sede normativa, sul determinarsi di intercapedini dannose quando almeno una delle pareti fronteggiantisi sia in tutto o in parte finestrata (richiamata da ultimo Cass. n. 13157/2025).

Il ricorso è pertanto respinto, con condanna dei ricorrenti in solido alle spese del giudizio di legittimità e raddoppio del contributo unificato, se dovuto.