Piano urbanistico può vietare nuovi insediamenti di locazioni turistiche brevi (TAR Toscana n. 912 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli strumenti urbanistici comunali possono, ai sensi dell’art. 23-ter, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 99 della legge regionale Toscana n. 65/2014, individuare all’interno della categoria funzionale residenziale usi differenziati per impatto urbanistico e fissare specifiche condizioni e limitazioni al mutamento di destinazione d’uso, fino a prevederne il divieto di nuovo insediamento in aree circoscritte. Tale potere appartiene al governo del territorio e non eccede la competenza regionale e comunale, poiché incide in via meramente conformativa sul diritto di proprietà e sulla libertà di iniziativa economica, in funzione della loro utilità sociale. Le scelte di pianificazione sono espressione di ampia discrezionalità e sono sindacabili solo per errori di fatto, travisamento o manifesta irragionevolezza.

Il Fatto

Una società ricorrente impugna la deliberazione del Consiglio comunale di Firenze con cui è stata adottata una variante alle norme tecniche di attuazione del piano operativo in materia di locazioni turistiche brevi. La variante introduce, all’interno della categoria residenziale, l’uso “per residenza temporanea” e ne vieta il nuovo insediamento nell’area del nucleo storico cittadino (Zona A – sottozona A1), riconosciuto patrimonio mondiale UNESCO.

La ricorrente deduce l’illegittimo uso dei poteri di pianificazione, il contrasto con la normativa statale e regionale sul mutamento di destinazione d’uso, l’eccesso di potere per sviamento e irragionevolezza, la violazione degli artt. 41, 42 e 117 Cost. e l’illegittimo ricorso alla variante semplificata. Il Comune eccepisce l’improcedibilità del ricorso per sopravvenuta approvazione della variante.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rileva anzitutto che la variante è stata approvata con successiva delibera consiliare e che il rapporto tra adozione e approvazione è di presupposizione eventuale, limitata alla ipotesi di conferma pura e semplice. Poiché l’atto approvativo è frutto di nuove ed ulteriori valutazioni, anche in adeguamento alla sopravvenuta legge regionale n. 61/2024, il ricorso avverso la sola delibera di adozione è improcedibile. Il Collegio esamina comunque il merito, dichiarando il ricorso infondato.

Sul primo gruppo di censure, il Tribunale ricostruisce la disciplina del mutamento d’uso urbanisticamente rilevante. L’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, come modificato dal d.l. n. 69/2024, convertito nella legge n. 105/2024, consente agli strumenti urbanistici di fissare specifiche condizioni al mutamento di destinazione all’interno della stessa categoria funzionale. L’ampia locuzione normativa, letta in chiave sistematica con il principio di sussidiarietà verticale degli artt. 5 e 118 Cost. e con la competenza comunale in materia di pianificazione urbanistica, include anche divieti specifici. In tal senso depongono le Linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 gennaio 2025.

Il Collegio afferma che i Comuni possono individuare, nell’ambito di ciascuna categoria funzionale, usi differenti per impatto urbanistico. Il Comune di Firenze non ha creato una nuova categoria funzionale, ma ha distinto, all’interno della residenza, l’uso “residenza temporanea“, caratterizzato da peculiare incidenza sul tessuto urbano. Il divieto di nuovo insediamento è circoscritto a un’area determinata, ha ad oggetto tipologie specifiche di destinazioni e ha durata limitata a quella del piano operativo.

Quanto all’art. 42 Cost., le norme producono meri effetti conformativi sul diritto di proprietà, comprimibile per assicurarne la funzione sociale, secondo la giurisprudenza costituzionale richiamata (Corte cost. n. 64 del 1963; Corte cost. n. 186 del 2025). Analogamente, la libertà di iniziativa economica può essere limitata a fini sociali e ambientali, in linea con la Direttiva 2006/123 e con la giurisprudenza eurounitaria (C.G.U.E., 22 settembre 2020, C-724/18 e C-727/18). La misura è proporzionata, necessaria e non discriminatoria, poiché opera solo per il futuro e non impedisce agli operatori già insediati di proseguire l’attività. Il Collegio esclude infine il contrasto con l’art. 117 Cost. e ritiene infondata la censura sull’uso della variante semplificata, non comportando la variante alcun incremento del dimensionamento di singole destinazioni d’uso.