Due B&B nello stesso edificio in Toscana: la stretta regge (Corte cost. n. 218/2025)
La decisione. La Corte costituzionale ha respinto il ricorso del Governo contro una norma della Regione Toscana che fissa al 31 dicembre 2025 la scadenza del regime transitorio per chi gestisce due affittacamere o due bed and breakfast nello stesso edificio. Con la sentenza n. 218 del 2025, depositata il 30 dicembre, ha dichiarato in parte inammissibili e in parte non fondate le questioni sull’articolo 2 della legge della Regione Toscana n. 7 del 2025.
Che cosa prevede la norma. Il testo unico regionale del turismo, la legge della Regione Toscana n. 61 del 2024, stabilisce all’articolo 41, comma 4, che l’attivita’ di affittacamere, di bed and breakfast o di residenza d’epoca svolta dallo stesso soggetto in piu’ strutture ricettive nello stesso edificio non puo’ superare il numero di camere e la capacita’ ricettiva di una singola struttura, cioe’ sei camere e dodici posti letto. Chi gestiva gia’ due esercizi in forma imprenditoriale nello stesso edificio poteva pero’ proseguire con le vecchie regole. La norma impugnata ha aggiunto a quella deroga un termine: fino al 31 dicembre 2025. Dal 1 gennaio 2026 il limite vale per tutti.
Come si e’ arrivati alla modifica. Secondo quanto riferito nel giudizio, il termine era stato approvato in commissione consiliare nel dicembre 2024, ma per un errore materiale non era finito nel testo pubblicato del testo unico. La legge regionale del 2025 e’ intervenuta subito dopo per correggere l’omissione.
Le censure del Governo. Il Presidente del Consiglio dei ministri sosteneva che la norma invadesse la competenza esclusiva statale in materia di ordinamento civile, perche’ comprimerebbe in modo sproporzionato il diritto di proprieta’ impedendo di concedere l’immobile a terzi per fini turistici. Lamentava poi la violazione del principio di ragionevolezza, sia per una discriminazione irragionevole, sia perche’ il succedersi di modifiche renderebbe la legge di difficile comprensione. Infine denunciava la lesione della liberta’ di iniziativa economica.
Il ragionamento della Corte. Le censure fondate sul principio di eguaglianza e ragionevolezza, nella parte relativa alla discriminazione e al generico difetto di ragionevolezza, sono state dichiarate inammissibili perche’ prive di motivazione: il ricorso le affermava senza spiegarle. Sull’ordinamento civile la Corte richiama la propria sentenza n. 186 del 2025: il fatto che una norma comprima il diritto di proprieta’ non la fa rientrare automaticamente nel diritto civile, perche’ molte limitazioni derivano dalla regolazione amministrativa delle attivita’ economiche stabilita nell’interesse pubblico. La classificazione e la disciplina delle strutture ricettive rientrano nella competenza regionale in materia di turismo, e la norma contestata si limita a estendere ai vecchi gestori uno standard amministrativo. Sulla difficile comprensione della legge la Corte osserva che la Regione ha fatto una riforma organica e poi una sola modifica puntuale, resa necessaria dall’errore materiale: la disciplina risultante e’ agevolmente comprensibile. Sulla liberta’ di iniziativa economica la Corte richiama ancora la sentenza n. 186 del 2025: il limite dimensionale serve a evitare che un singolo operatore aggiri, con piu’ esercizi nello stesso edificio, i limiti previsti per una singola struttura, e mira a garantire un’offerta ricettiva diversificata. E’ una limitazione giustificata dall’utilita’ sociale. La Corte precisa infine di non aver potuto esaminare il possibile sacrificio dell’affidamento di chi aveva gia’ avviato l’attivita’: quel profilo non era stato dedotto nel ricorso e la Corte deve decidere solo su cio’ che le viene chiesto.
Cosa cambia in pratica. Il termine resta. Dal 1 gennaio 2026 chi gestisce in Toscana due affittacamere o due bed and breakfast nello stesso edificio puo’ mantenerli solo se complessivamente restano entro sei camere e dodici posti letto. Altrimenti deve ridurre l’attivita’. La Corte ricorda che restano aperte altre strade: cambiare tipo di esercizio, destinare una delle due unita’ immobiliari a locazione turistica, spostare una delle attivita’ in un altro edificio oppure affittare il secondo immobile per scopi non turistici.
Visualizza il provvedimento ufficiale: https://www.cortecostituzionale.it/scheda-pronuncia/2025/218