Edilizia in Sardegna: annullate sei norme regionali (Corte cost. n. 86/2026)
La Corte costituzionale ha annullato sei disposizioni della legge della Regione Sardegna 17 giugno 2025, n. 18, che aveva riordinato le regole regionali su edilizia e urbanistica. Con la sentenza n. 86 del 2026 ha ritenuto che quelle norme, inserite nella legge regionale n. 23 del 1985, avessero superato i limiti della competenza legislativa della Regione.
Il caso. Il Presidente del Consiglio dei ministri ha impugnato numerosi articoli della nuova legge sarda. Non era una lite tra privati, ma un giudizio in via principale: un ricorso dello Stato contro una legge regionale. Secondo il Governo la Regione aveva reso più permissive, sul proprio territorio, regole edilizie valide in tutta Italia.
Il punto di diritto. La Sardegna è una Regione a statuto speciale e l’articolo 3 dello Statuto le riconosce una competenza propria in materia di edilizia e urbanistica. Quella competenza incontra però un limite: le norme statali qualificate come norme fondamentali di riforma economico-sociale. La Corte ha precisato che non tutte le disposizioni del testo unico dell’edilizia rientrano in questa categoria e che la valutazione va fatta caso per caso. Vi rientrano però quelle sui titoli abilitativi, cioè permesso di costruire e SCIA, e quelle sull’accertamento di conformità, cioè la sanatoria.
Le norme annullate. La prima qualificava automaticamente come ristrutturazione la creazione di nuovo volume all’interno della sagoma: per la Corte lo Stato ammette aumenti di volume in ristrutturazione, ma entro limiti e condizioni precisi, e la regola sarda finiva per sostituire il permesso di costruire con la SCIA. La seconda definiva la totale difformità con criteri quantitativi diversi da quelli statali. La terza escludeva dalle variazioni essenziali le modifiche sotto una soglia percentuale fissa: così, ha osservato la Corte, si sottraggono alla valutazione concreta opere che nei fatti risultano diverse da quelle autorizzate.
Le altre tre riguardavano ferrovie, parcheggi e sanatoria. La deroga regionale alle distanze minime dal nastro ferroviario è stata annullata limitatamente alle parole «e ferroviario», perché operava in modo automatico e toglieva spazio alla valutazione degli uffici competenti, in un settore legato alla sicurezza dei trasporti. È caduto anche l’obbligo regionale di dotazione di parcheggi per i mutamenti di destinazione d’uso orizzontali, cioè all’interno della stessa categoria funzionale: l’esonero statale, ha rilevato la Corte, copre anche questi casi, che comportano un carico urbanistico minore. Infine è stata annullata la disposizione che permetteva di eseguire lavori per rendere l’opera conforme e ottenere la sanatoria, in contrasto con la regola statale della doppia conformità.
Le questioni respinte. Due censure sono state dichiarate non fondate. Sulla demolizione e ricostruzione nelle zone storiche la Corte ha letto la norma regionale nel senso che quegli interventi sono ammessi solo se previsti dai piani di recupero e riqualificazione; in assenza di deroghe espresse, le regole statali di tutela del paesaggio si applicano comunque. È stato ritenuto legittimo anche il limite ai lavori sugli immobili condonati: il condono non cancella l’illecito, quindi la Regione può consentire su quegli edifici solo manutenzione e ristrutturazione senza aumenti di volume. Non è violato il diritto di proprietà, perché restano permessi gli interventi diretti a conservare l’integrità e la funzionalità della costruzione.
Quattro questioni, su efficientamento energetico, agibilità, mutamento di destinazione d’uso e SCIA in sanatoria, sono state dichiarate inammissibili perché il ricorso del Governo non era motivato in modo sufficiente. Quelle norme restano in vigore, ma la Corte non ha deciso se siano legittime.
Cosa cambia in pratica. Chi possiede o progetta un immobile in Sardegna deve tenere conto che l’aumento di volume dentro la sagoma non è più trattato in automatico come semplice ristrutturazione, che la difformità dal titolo si valuta in concreto e non con percentuali fisse, che per la sanatoria serve la doppia conformità e non si possono eseguire lavori per raggiungerla, che vicino alla ferrovia valgono la distanza e la procedura di autorizzazione statali e che per i cambi di destinazione d’uso orizzontali non si applica l’obbligo regionale di nuovi parcheggi. Per gli interventi in corso conviene verificare il titolo edilizio su cui si fondano.
Visualizza il provvedimento ufficiale: https://www.cortecostituzionale.it/scheda-pronuncia/2026/86