Estinzione dell’enfiteusi pubblica e rideterminazione proporzionale del canone dopo frazionamento (Cass. civ. Sez. 2 n. 7429 del 28.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 della l. n. 16 del 1974, ratione temporis vigente, va interpretato nel senso che il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue. Il vincolo enfiteutico è comunque unico: il frazionamento del fondo e le successive affrancazioni non determinano l’insorgere di un nuovo e diverso vincolo, ma incidono soltanto sul canone. Ne consegue che, al fine dell’applicazione della norma, il canone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data di entrata in vigore della l. n. 16 del 1974. Tale principio di carattere generale, desumibile dall’art. 961, secondo comma, c.c., opera anche per le enfiteusi atipiche o di diritto pubblico, attesa l’inderogabilità della fattispecie contemplata dall’art. 957, secondo comma, c.c..

Il Fatto

Il Demanio dello Stato, con atto del 14 gennaio 1928, aveva concesso in enfiteusi perpetua un’intera area della Tenuta di Ostia. A seguito di successivi atti di vendita, lottizzazione e frazionamento, parte dei terreni era pervenuta alla società ricorrente e alle sue danti causa. Con la domanda giudiziale, i concessionari avevano chiesto dichiararsi estinto il vincolo enfiteutico ex art. 1 della l. n. 16 del 1974, in relazione ai singoli lotti, il cui canone era risultato, alla data dell’8 marzo 1974, inferiore alle mille lire.

Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d’Appello di Roma, riformando la decisione, aveva ritenuto ancora esistente il vincolo originario, sostenendo che il mancato assenso dell’amministrazione concedente allo scioglimento della comunione enfiteutica impedisse la costituzione di nuovi e distinti rapporti, e che il frazionamento del canone non assumesse rilevanza. Il giudice del gravame aveva altresì rigettato le domande di usucapione e di prescrizione dei canoni. La società e gli eredi dei concessionari originari hanno proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato il primo motivo di ricorso, con il quale si deduceva la violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 2 della l. n. 16/1974, dell’art. 1 della l. n. 607/1966 e dell’art. 971 c.c., censurando la sentenza impugnata per non aver applicato la normativa estintiva al caso di specie.

Richiamato il precedente delle Sez. 2, n. 19765 del 2025, la Corte ha affermato che i presupposti per l’estinzione del rapporto ex art. 1 della l. n. 16 del 1974 sono due: la costituzione del vincolo in data antecedente al 28 ottobre 1941 e la sussistenza, al momento dell’entrata in vigore della legge, di un canone annuo inferiore a mille lire. Nel caso di specie, il vincolo era stato costituito nel 1928, mentre le cessioni e le lottizzazioni successive non avevano dato vita a nuovi rapporti enfiteutici, mancando i relativi atti costitutivi. Il frazionamento ha solo ridotto proporzionalmente il canone originario, parametrandolo alla porzione goduta.

La Corte ha precisato che l’art. 961, secondo comma, c.c. dispone la riduzione proporzionale del canone in caso di divisione del fondo, e che la relativa previsione è inderogabile ai sensi dell’art. 957, secondo comma, c.c. Tale regola, di carattere generale, trova applicazione anche con riguardo alle enfiteusi atipiche o di diritto pubblico, considerato che l’amministrazione concedente non aveva riscosso i canoni per decenni e, in alcuni casi, aveva rideterminato il canone in misura inferiore alle mille lire o riconosciuto l’estinzione del vincolo.

La Corte ha pertanto accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti i restanti, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che dovrà applicare il principio di diritto enunciato e provvedere alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.