Esenzione IMU alloggi sociali: accertamento singolo per gli immobili ERP (Cass. civ. Sez. 5 n. 10253 del 20.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201/2011, come novellato dall’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge n. 147/2013, per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali non è applicabile all’intero patrimonio degli enti di edilizia residenziale pubblica, ma solo ai singoli immobili per i quali il contribuente provi in concreto la sussistenza delle caratteristiche definite dal d.m. 22 aprile 2008. Ne consegue che il giudice di merito, prima di escludere o riconoscere il beneficio, è tenuto a un accertamento singulatim sui singoli immobili, non potendo fare riferimento alla totalità degli alloggi ERP in possesso dell’ente.

Il Fatto

Un’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale pubblica (A.L.E.R.) impugnava un avviso di accertamento con cui il Comune aveva disconosciuto, per l’anno 2016, l’esenzione IMU su immobili di sua proprietà, applicando invece la riduzione di cui all’art. 13, comma 10, del d.l. n. 201/2011. La contribuente riteneva che gli immobili destinati ad alloggi sociali dovessero beneficiare dell’esenzione totale. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, confermando la sentenza di prime cure, rigettava l’appello sulla base di una giurisprudenza che negava in radice l’equiparazione tra alloggi ERP e alloggi sociali. Avverso tale decisione, l’A.L.E.R. proponeva ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha dapprima esaminato il primo motivo di ricorso, con cui la contribuente denunciava il vizio di motivazione apparente. Tale motivo è stato ritenuto infondato in quanto la sentenza impugnata contiene una motivazione sufficiente, illustrando in modo chiaro le ragioni del rigetto dell’appello, qualunque sia la loro correttezza giuridica.

Nel merito, accogliendo congiuntamente il secondo e il terzo motivo, la Corte ha invece censurato il ragionamento del giudice di secondo grado. Questi aveva escluso l’esenzione per la totalità degli immobili facenti capo all’ente, muovendo da un’erronea premessa di disomogeneità ontologica tra alloggi ERP e alloggi sociali. La Cassazione chiarisce che tale premessa è stata superata da una consolidata giurisprudenza di legittimità (già, Cass., Sez. Trib., 8 marzo 2024, n. 6380), che riconosce la riferibilità generale del regime degli alloggi sociali anche ad ATER ed enti ex IACP.

La Corte, richiamando l’orientamento consolidato, rammenta che l’esenzione non spetta a tutti gli alloggi assegnati dagli IACP, ma solamente a quelli per i quali il contribuente dimostra in concreto la presenza dei requisiti di “alloggio sociale” definiti dal d.m. 22 aprile 2008. Non sussiste alcuna presunzione o inversione dell’onere probatorio. Da ciò deriva l’obbligo, per il giudice di merito, di effettuare un accertamento in fatto rigoroso e individuale sui singoli immobili, al fine di verificare se essi siano effettivamente destinati e inquadrabili come alloggi sociali.

La Corte ha, infine, dichiarato assorbito il quarto motivo di ricorso relativo alla disapplicazione delle sanzioni. La pronuncia di merito, fondata sulla negazione dell’esenzione, viene cassata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia in diversa composizione, che dovrà procedere alla verifica fattuale dei requisiti per ciascun immobile.