L’esenzione IMU spetta a un’unica unità immobiliare, non a unità contigue di fatto unificate (Cass. civ. Sez. 5 n. 4498 del 27.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, l’agevolazione per l’abitazione principale, disciplinata dall’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011, non si applica al possesso di un’unità immobiliare contigua e di fatto unificata ad altra unità già esente, posseduta dal coniuge, in mancanza di scissione del nucleo familiare o di esigenze lavorative. La norma, nel suo tenore letterale, limita l’esenzione ad un’unica unità immobiliare, iscritta o iscrivibile in catasto come tale. La natura di stretta interpretazione delle norme agevolative impedisce di estendere all’IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI. La sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022, che ha eliminato il riferimento al nucleo familiare, non legittima l’esenzione per le c.d. seconde case.

Il Fatto

Il Comune notificava alla contribuente due avvisi di accertamento per l’omesso versamento dell’IMU e della TASI relative all’anno 2016, contestando il mancato beneficio dell’agevolazione per l’abitazione principale. L’immobile della contribuente risultava contiguo ad un’altra unità immobiliare, posseduta dal coniuge e già dichiarata come abitazione principale. La contribuente impugnava gli atti, sostenendo che l’unità, di fatto accorpata a quella del coniuge, dovesse godere del trattamento agevolato in quanto destinata a propria dimora abituale.

I giudici di primo grado rigettavano la domanda, annullando però le sanzioni per la sussistenza della causa di non punibilità di cui all’art. 6, comma 2, d.lgs. n. 472/1997. La Commissione Tributaria Regionale, accogliendo l’appello della contribuente, riconosceva la legittimità della doppia esenzione, richiamando la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022. Avverso tale decisione, il Comune proponeva ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato infondato il primo motivo, relativo al vizio di motivazione apparente. I giudici di appello avevano chiaramente esplicitato le ragioni del loro convincimento, richiamando la normativa e la pronuncia della Consulta. La motivazione, quindi, non era né carente né meramente apparente, non ricorrendo i presupposti per la nullità della sentenza ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. e dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546/1992.

Nel valutare congiuntamente il secondo e il terzo motivo, gli Ermellini hanno affermato che il tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011 è inequivocabile nel limitare l’agevolazione ad un’unica unità immobiliare. L’esenzione, pertanto, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch’esse come abitazione principale. La Corte ha precisato che la pronuncia della Corte costituzionale n. 209/2022, se da un lato ha eliminato la disparità di trattamento tra coniugi e conviventi di fatto, dall’altro non ha inteso legittimare l’esenzione per le c.d. seconde case, ribadendo la necessità di controlli efficaci da parte dei Comuni.

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, limitatamente ai capi riguardanti l’esenzione, accogliendo il ricorso del Comune. È rimasto fermo il giudicato in relazione all’esclusione delle sanzioni, decisa in primo grado e non impugnata dall’Amministrazione. La causa è stata rinviata alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di legittimità.