Espropriazione parziale: no indennizzo per valore azienda e vincoli preesistenti (Cass. civ. Sez. I n. 22338 del 02.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nell’espropriazione parziale di un bene unitario l’indennità di espropriazione è determinata tenendo conto della diminuzione di valore della parte residua, ma non può estendersi al valore dell’azienda né al pregiudizio derivante dall’impossibilità di proseguire l’attività produttiva sul luogo. Nella stima del valore venale dell’area espropriata occorre considerare l’incidenza dei vincoli conformativo preesistenti, come le fasce di rispetto stradale, che rendono il suolo legalmente inedificabile. Nel deprezzamento della parte non espropriata è ricompresa ogni diminuzione di valore, con esclusione di autonome voci indennitarie per soprassuoli demoliti e opere di ripristino. Il decreto di espropriazione, quale condizione dell’azione, è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, e il c.t.u. può acquisire documenti in pendenza delle operazioni.

Il Fatto

Un ente affidava a una società di progetto l’esercizio dei poteri espropriativi per la realizzazione di un collegamento autostradale. La società, a sua volta, incaricava un consorzio, quale general contractor, della progettazione e della costruzione, abilitandolo all’acquisizione degli immobili. La progettazione contemplava l’acquisizione di terreni di proprietà di una società, compendio a vocazione produttivo-artigianale con capannone e aree asfaltate pertinenziali.

Con successivi decreti veniva disposta l’occupazione d’urgenza e poi l’espropriazione di porzioni del mappale per strade complementari. La proprietaria adiva la Corte d’Appello per la determinazione delle indennità. Il giudice di merito liquidava l’indennità di espropriazione, quella di occupazione e quella per ripristini. I ricorrenti impugnavano la decisione con dieci motivi, tra cui la mancata considerazione dei vincoli preesistenti e l’estensione dell’indennizzo al valore aziendale.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta in via preliminare il terzo motivo, che involge l’oggetto stesso dell’espropriazione. Richiamando l’art. 1, primo comma, d.P.R. n. 327/2001 e la giurisprudenza consolidata, ribadisce che l’indennità non può superare il valore determinabile con il criterio legale, senza che rilevi il reale pregiudizio derivante dall’impossibilità di proseguire l’attività. Estinto il diritto di proprietà, l’espropriazione non si estende al diritto dell’imprenditore né al valore dell’azienda organizzata.

La Corte di merito, aderendo alle conclusioni del c.t.u., aveva invece ancorato il deprezzamento dell’area residua alla connotazione strutturale del compendio in funzione dell’esercizio produttivo e al mutamento dei luoghi che ne rendeva impossibile la destinazione produttiva. Ciò integra la falsa applicazione dell’art. 33, primo comma, d.P.R. n. 327/2001.

Quanto al primo motivo, la Corte ribadisce che il vincolo di inedificabilità nelle fasce di rispetto stradale non deriva dalla pianificazione urbanistica, ma è imposto per legge nell’interesse pubblico. Esso non ha natura espropriativa e deve essere considerato nella stima, essendo l’area inedificabile in ogni caso. La Corte di merito ha quindi errato nel reputare irrilevanti i vincoli della fascia di rispetto correlata alla strada statale, in violazione dell’art. 32, primo comma, d.P.R. n. 327/2001.

Il secondo motivo è accolto solo in parte. La doglianza sulla riduzione degli accessi non è scrutinabile, involgendo un riesame del fatto precluso in sede di legittimità. È invece fondata quella relativa al decreto di rettifica: il provvedimento ablatorio ha natura di condizione dell’azione, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado. Nessun ostacolo sostanziale o processuale impediva l’acquisizione del decreto, vagliato in contraddittorio durante la c.t.u., secondo l’insegnamento delle Sezioni Unite n. 3086 del 2022.

L’ottavo motivo è accolto. Nell’espropriazione parziale l’indennità comprende ogni diminuzione di valore della parte non espropriata, secondo il concetto unitario di proprietà e il nesso di funzionalità tra parte ablata e parte residua. Non vi è margine, dunque, per autonome voci relative ai soprassuoli demoliti e alle opere di ripristino. Il settimo motivo è respinto, restando assorbiti il quarto, quinto, sesto, nono e decimo.