Edificabilità di fatto e valorizzazione area bianca illegittimo ricorso a costruzioni abusive (Cass. civ. Sez. I n. 24709 del 07.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di risarcimento del danno da illegittima occupazione e irreversibile trasformazione del suolo, la valorizzazione dell’area mediante il criterio dell’edificabilità di fatto postula l’accertamento della compatibilità con le scelte urbanistiche generali e con i vincoli legislativi incidenti sull’edificabilità effettiva. Non è conforme a tale criterio la stima che assuma le indagini di mercato della zona comprensive anche delle costruzioni abusive, in numero o percentuale non accertati, ovvero senza specificare se da esse si sia proceduto a escludere gli immobili edificati senza concessione. Il suolo qualificato come area bianca, per mancata approvazione regionale dello strumento urbanistico, resta soggetto alle limitazioni di salvaguardia sull’edificabilità, di natura interinale e cautelare.

Il Fatto

Nel 1991 i proprietari di un terreno cedevano volontariamente al Comune una porzione di suolo per la realizzazione di una strada di collegamento. L’Ente locale, dopo aver appaltato i lavori, occupava arbitrariamente ulteriori 374 mq di proprietà dei privati.

I proprietari agivano in giudizio per il risarcimento dei danni da illegittima occupazione e irreversibile trasformazione. Dopo una complessa vicenda processuale, in sede di rinvio la Corte d’appello rigettava nel merito l’appello del Comune, liquidando il danno secondo il criterio dell’edificabilità di fatto. Il Comune proponeva ricorso per cassazione, deducendo anche l’inammissibilità dell’eccezione di prescrizione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto la questione giuridica della valorizzazione del suolo occupato. Il giudice di merito aveva correttamente qualificato l’area come area bianca, essendo il piano regolatore comunale adottato e presentato ma non approvato dalla Regione. A differenza dei piani respinti, la disciplina regionale siciliana non detta specifiche previsioni per tale ipotesi, con la conseguenza che l’area va parificata ai suoli privi di disciplina urbanistica, in attesa di nuova determinazione dell’Ente locale.

La Corte richiama quindi la giurisprudenza secondo cui alle norme che impongono un indice di edificabilità alle zone prive di strumenti urbanistici non può attribuirsi valore di regolamentazione urbanistica: solo la pianificazione realizza l’assetto complessivo del territorio. La soggezione alle misure di salvaguardia di tali aree costituisce situazione eccezionale e transeunte, di natura interinale e cautelare.

Il giudice del rinvio aveva dapprima escluso la presenza di vincoli di inedificabilità assoluta, accertando che il terreno ricadeva fuori dal perimetro gravato dal vincolo stradale, fluviale e paesistico. Su questo punto la Cassazione non muove censure, trattandosi di giudizio di fatto incensurabile.

Tuttavia, la Corte rileva che il giudice di merito ha poi scorrettamente applicato il criterio della edificabilità di fatto, che impone di accertare il valore delle aree circostanti e omogenee costituenti un microsistema urbanistico, verificandone la compatibilità con le scelte urbanistiche generali e con i vincoli legislativi. La stima recepita ha considerato una possibilità edificatoria pari alla metà di quella del piano bocciato, fondandosi su indagini di mercato nella zona, senza escludere o specificare l’incidenza degli immobili edificati senza concessione. Il risultato è perciò influenzato da un dato, il numero o la percentuale delle costruzioni abusive, non accertato.

Il secondo motivo è dunque accolto in questi limiti; il terzo è dichiarato assorbito e il primo inammissibile, in quanto critica meramente rivalutativa dell’operato del consulente tecnico. La doglianza sulla prescrizione è giudicata priva della struttura di un mezzo di cassazione. La Corte cassa la sentenza e rinvia alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, anche per le spese.