Esproprio: edificabilità e vincoli conformativi nell’indennità (Cass. civ. Sez. I n. 2923 del 05.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione, la qualitas rei del bene dipende dai vincoli conformativi che ne disciplinano l’utilizzazione edificatoria. Il terreno destinato a sfruttamento edilizio esclusivamente pubblico, in quanto tale inedificabile per i privati, è non edificabile anche ai fini indennitari e va valutato secondo il valore venale agricolo di mercato. La distinzione tra vincoli conformativi e vincoli espropriativi non può essere aggirata dichiarando irrilevanti i primi nella liquidazione dell’indennizzo. Sostituire al criterio del valore venale un criterio equitativo fondato su una finzione di edificabilità equivale a introdurre un valore fittizio sganciato dal mercato.

Il Fatto

La proprietaria di terreni coltivati a oliveto e vigneto, destinati alla realizzazione di un ospedale, ha impugnato la determinazione dell’indennità di esproprio per pubblica utilità operata dalla Azienda Sanitaria Locale. La Corte d’Appello, rigettando l’opposizione, ha qualificato i terreni come non edificabili e li ha valutati secondo il valore agricolo di mercato, ritenendo congrua, e anzi eccedente il valore venale complessivo, l’indennità corrisposta.

La proprietaria ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi, deducendo l’applicazione della legge regionale pugliese che considerava sempre edificabili le aree ricadenti nelle zone omogenee A, B, C e D, l’irrilevanza dei vincoli conformativi ai fini indennitari e, in via subordinata, l’errata valorizzazione del bene. L’ASL si è difesa con controricorso.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente invocava l’art. 19, comma 2, della legge della Regione Puglia n. 3 del 2005, che qualificava come legalmente edificabili tutte le aree ricadenti nelle zone omogenee di tipo A, B, C e D. La Corte ha dichiarato il motivo infondato perché tale disposizione ha cessato di avere efficacia per effetto della sentenza della Corte costituzionale n. 120/2022, che l’ha dichiarata illegittima per invasione della competenza statale esclusiva in materia di ordinamento civile: la norma non operava sul terreno della legislazione urbanistica, ma interveniva solo a fini indennitari sulla qualitas rei, recidendo ogni nesso con il valore di mercato.

Il secondo motivo riproponeva la tesi dell’irrilevanza del vincolo conformativo nella valutazione, ai soli fini indennitari, dell’edificabilità, valorizzando la c.d. edificabilità legale. La Corte ha confermato l’infondatezza, osservando che un’indennità di esproprio determinata prescindendo dal valore venale del bene si pone in contrasto con l’art. 32 d.P.R. n. 327 del 2001, poiché il valore venale dipende dalla conformazione urbanistica dettata dai vincoli.

Se un vincolo conformativo destina il bene a uno sfruttamento edilizio esclusivamente pubblico, quel terreno è non edificabile per i privati e, quindi, non edificabile ai fini della determinazione del suo valore venale. Il tentativo di sostituire al valore venale un criterio equitativo basato su una finzione non ha nulla a che vedere con il valore di mercato: la Corte ha richiamato il passaggio della sentenza costituzionale secondo cui non è dato compensare a posteriori, nella mera eventualità dell’espropriazione, gli effetti del vincolo conformativo, dotando il terreno di un fittizio valore.

La distinzione tra vincoli conformativi e vincoli espropriativi non può dunque essere aggirata stabilendo l’irrilevanza dei primi ai fini dell’indennità; la Corte territoriale si è correttamente attenuta a questo principio. Il terzo motivo, con cui si contestava l’uso del valore agricolo medio V.A.M., è stato dichiarato inammissibile: il decisum impugnato si fonda sul valore agricolo di mercato — pari a € 5 al m.q. — e non sul valore agricolo medio, riferito al fittavolo, e la determinazione di quel valore rientra nell’apprezzamento del fatto riservato al giudice del merito.

Il ricorso è stato rigettato. In considerazione dell’intervento della sentenza costituzionale solo in pendenza del giudizio di legittimità, la condanna alle spese è stata limitata alla metà, con compensazione della restante.