Credito da evizione e prededucibilità: retrodatazione e criteri (Cass. civ. Sez. I n. 11293 del 29.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Qualora, in conseguenza dell’accertata illegittimità edilizia e urbanistica della costruzione, sopraggiunga l’ordine amministrativo di demolizione, si producono gli effetti sostanziali dell’evizione totale o parziale ai sensi degli artt. 1483 e 1484 cod. civ., secondo che sia disposta l’eliminazione integrale o solo parziale dell’opera. Nell’azione di garanzia per evizione totale è configurabile una risoluzione del contratto, il cui effetto restitutorio opera ex tunc, retroagendo al momento in cui è sorta l’obbligazione. Ne consegue che il credito restitutorio del compratore, ancorché materialmente insorto con il provvedimento amministrativo di acquisizione successivo al fallimento, va retrodatato al dì della stipulazione del contratto e, pertanto, non è prededucibile né in senso cronologico né in senso funzionale, difettando qualsiasi interferenza con le prerogative degli organi della procedura e qualsiasi vantaggio per la massa.

Il Fatto

Con rogito del 30.12.2009 la società venditrice alienava all’acquirente un appartamento. L’edificio era stato oggetto, nel 2003, di un significativo intervento edilizio: il Comune ne aveva ordinato la sospensione nel 2005, per violazione del vincolo tipologico. Nel 2006 la società era stata ammessa alla procedura sanante di cui all’art. 10, secondo comma, della legge regionale dell’Emilia-Romagna n. 23 del 21.10.2004; la sanzione, dapprima quantificata e poi rideterminata, non veniva corrisposta, poiché il curatore del fallimento della società — dichiarato nel 2012 — riteneva di non far luogo al versamento e chiedeva la restituzione dell’anticipo già versato.

Nel 2022 il Comune acquisiva l’immobile oggetto di abuso. L’acquirente domandava allora l’ammissione al passivo del fallimento per il prezzo corrisposto e gli interessi. Il giudice delegato negava l’ammissione per decadenza da tardività dell’istanza. Il Tribunale, in parziale accoglimento dell’opposizione, ammetteva il credito in chirografo, escludendo la prededuzione. Propone ricorso per cassazione l’acquirente.

La Motivazione della Corte

La ricorrente deduce, con il primo motivo, la violazione degli artt. 111 e 72, secondo comma, legge fallimentare e degli artt. 1479 e 1483 cod. civ., sostenendo che il credito, sorto solo con il perfezionamento dell’iter amministrativo successivo al fallimento, dovesse reputarsi prededucibile in quanto insorto “in occasione” e “in funzione” della procedura. Con il secondo motivo denuncia la contraddittorietà e illogicità della motivazione.

La Corte richiama anzitutto i propri precedenti: l’ordine di demolizione produce gli effetti dell’evizione totale o parziale (Cass. n. 6399 del 1984); nell’azione di garanzia per evizione totale è configurabile una risoluzione del contratto (Cass. n. 3306 del 1977); la pronuncia di risoluzione produce un effetto restitutorio che opera ex tunc, con eliminazione di tutte le conseguenze dell’esecuzione (Cass. n. 5143 del 1987; Cass. n. 2879 del 1989).

Su questa base il Tribunale ha correttamente correlato l’evizione totale, e dunque la risoluzione del contratto, al provvedimento comunale del 2022 e, insieme, ha retrodatato il credito restitutorio al dì della stipulazione del contratto, anteriore al fallimento. Il contratto, infatti, non era pendente alla data della dichiarazione di fallimento, essendosi già prodotto l’effetto traslativo reale.

La retrodatazione del credito ad epoca anteriore al fallimento ne esclude la prededucibilità “occasionale” o cronologica, collocando la genesi del credito in un momento in cui alcuna interferenza possono esplicare le prerogative degli organi della procedura (Cass. ord. n. 20113 del 2016). Nulla è dovuto nemmeno a titolo di prededucibilità funzionale, poiché nessun vantaggio alla massa dei creditori quella ragione creditoria è idonea ad assicurare (Cass. n. 24791 del 2016).

Da tali premesse discende l’esclusione, in radice, di ogni contraddittorietà o illogicità della motivazione. Il ricorso è pertanto rigettato; la ricorrente è condannata alle spese di legittimità e si dà atto dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.