Fiscalizzazione preclusa per variazioni essenziali su immobili vincolati (TAR Umbria n. 85 del 02.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di abusi edilizi, la fiscalizzazione di cui all’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 presuppone che l’intervento costituisca mera difformità parziale rispetto al permesso di costruire. Ove l’abuso integri una variazione essenziale, e in particolare ove consista nella violazione delle norme sull’edilizia antisismica su immobile sottoposto a vincolo paesaggistico, la fiscalizzazione è preclusa e il diniego dell’amministrazione è vincolato. Il lungo tempo trascorso tra la realizzazione dell’abuso e l’adozione dell’ordine di demolizione non radica alcun legittimo affidamento in capo al privato, né impone all’amministrazione uno specifico onere motivazionale.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un fabbricato adibito a civile abitazione, ricadente in località dichiarata di notevole interesse paesaggistico-ambientale e classificata in zona A – centro storico. Il Comune aveva adottato nei suoi confronti un’ordinanza di demolizione per una serie di interventi eseguiti in assenza di concessione edilizia, tra cui la difformità nella ricostruzione del tetto rispetto al progetto autorizzato.

Presentata istanza di condono edilizio nel 1995, e richieste più volte integrazioni documentali mai fornite, l’amministrazione ha rigettato la sanatoria nel 2019, con contestuale ordine di ripristino. L’impugnazione di quel provvedimento è stata dichiarata perenta. Nel 2024 il Comune ha notificato l’ordinanza di riattivazione del rigetto; non impugnata, essa è stata seguita da un’istanza di autotutela e, in subordine, di fiscalizzazione, respinta con la nota qui impugnata.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina il ricorso nel merito, pur reputando meritevole di accoglimento l’eccezione di parziale inammissibilità sollevata dal Comune, poiché l’atto impugnato si limita a confermare, con le medesime motivazioni, la precedente riattivazione del diniego di condono e il contestuale ordine di demolizione, rimasti non gravati.

Il primo motivo non è condiviso. Dal confronto tra i provvedimenti succedutisi nel tempo non emerge alcuna interferenza tra l’oggetto del condono del 1995 — relativo all’aumento di cubatura derivante dall’innalzamento delle quote del tetto — e i lavori autorizzati dal Comune negli anni 2000-2001 su istanza del giudice civile. Le autorizzazioni di quegli anni assentivano soltanto l’eliminazione della falda in sporgenza e della finestra abusiva, nulla prevedendo sull’eccedenza di cubatura. Del tutto correttamente, dunque, il rigetto del condono ha nuovamente sanzionato l’innalzamento del tetto.

Nessuna nullità può derivare dal preteso contrasto con le sentenze civili sulle controversie di vicinato, che non si erano occupate dell’aumento di cubatura. È parimenti infondata la censura sull’affidamento: il tempo trascorso tra realizzazione dell’abuso e ordine di demolizione non fa insorgere alcuna posizione tutelata, ma rafforza il carattere abusivo dell’intervento. Il Comune, peraltro, non era rimasto inerte, avendo richiesto numerose integrazioni documentali.

Il secondo mezzo è disatteso. Poiché né la sanatoria della sopraelevazione del tetto né l’autorizzazione edilizia del 2001 erano corredate della necessaria relazione antisismica, tale carenza qualifica gli interventi come variazioni essenziali e li esclude dalla fiscalizzazione, in ragione della natura vincolata degli immobili interessati. Il diniego era quindi vincolato.

È irrilevante che la parte abusiva non possa essere demolita senza pregiudizio di quella conforme, poiché la fiscalizzazione ex art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 richiede altresì che l’abuso costituisca mera difformità parziale. In presenza di una variazione essenziale, la fiscalizzazione resta preclusa. Il ricorso è integralmente respinto, con compensazione delle spese di lite.