Frazionamento e ampliamento abusivi: ripristino dovuto anche per recupero di spazi preesistenti (Cons. Stato n. 10523 del 31.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel vigore dell’art. 31 della legge n. 457/1978, il frazionamento di una unità immobiliare in due o più unità integra ristrutturazione edilizia e necessita di concessione edilizia: non è sufficiente la comunicazione ex art. 26 della legge n. 47/1985. L’ampliamento realizzato mediante recupero di spazi preesistenti ma inagibili e non accatastati costituisce intervento urbanisticamente rilevante e integra illecito edilizio, con conseguente obbligo di sanzione ripristinatoria. È irrilevante che l’ampliamento derivi da annessione di intercapedini anziché da nuovo sbancamento, poiché ciò che conta è la modifica della consistenza planivolumetrica in assenza di titolo. Il diniego di accertamento di conformità è legittimo quando difetta il requisito della doppia conformità e quando l’intervento, per la sua natura, non è suscettibile di sanatoria.

Il Fatto

Una società immobiliare acquista nel 1992 alcuni locali siti nel Comune di Amalfi. I danti causa avevano comunicato nel 1993 l’esecuzione di opere interne ai sensi dell’art. 26 della legge n. 47/1985 e, con atto notarile del settembre 1993, avevano sciolto le quote assegnando in via esclusiva i singoli locali. Nel 2010 e nel 2014 la società presenta comunicazioni per lavori di manutenzione e per interventi urgenti su alcune unità.

All’esito di un sopralluogo della Polizia municipale, il responsabile dell’area tecnica del Comune adotta l’ordinanza di demolizione n. 26/2014, qualificando le opere come nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001: frazionamento dell’originario locale in due unità commerciali, ampliamenti mediante scavo di terrapieno, realizzazione di un locale wc e ulteriori sbancamenti. La società impugna l’ordinanza davanti al TAR Campania, sezione staccata di Salerno, e poi anche il diniego di accertamento di conformità. Il TAR respinge il ricorso e i motivi aggiunti; propone appello la società, mentre il Comune non si costituisce.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la censura sulla inidoneità del grafico allegato alla comunicazione del 29 aprile 1993 a rappresentare fedelmente lo stato dei luoghi. L’appellante sostiene che la maggiore superficie rilevata deriverebbe non da uno sbancamento, ma dal mancato accatastamento di un’area esistente all’epoca di costruzione del fabbricato. La Corte ritiene l’affermazione non supportata da prova e inverosimile rispetto alla funzione certificativa dell’elaborato, allegato a una pratica edilizia.

Il rilievo decisivo è però altro. Anche seguendo l’appellante, il c.t.u. ha accertato che i tracciati di estremità est e sud degli immobili si sono estesi fino al terrapieno di confine per effetto dell’annessione delle intercapedini. L’ampliamento è dunque avvenuto mediante recupero di spazi preesistenti, ma tali spazi non erano accatastati ed erano in precedenza inagibili. Ne deriva un intervento urbanisticamente rilevante, al pari del successivo frazionamento.

Sul frazionamento la Corte conferma la qualificazione del primo giudice: la materiale suddivisione dell’originario cespite unitario in due locali indipendenti, seguita da denuncia di variazione catastale, nel vigore dell’art. 31 della legge n. 457/1978 integrava ristrutturazione edilizia e richiedeva concessione edilizia onerosa. La comunicazione ex art. 26 della legge n. 47/1985 non era quindi titolo sufficiente. Il Collegio precisa che nel 1993 non esisteva alcun titolo edilizio alternativo alla concessione: la d.i.a. fu introdotta solo nel 2001, e una comunicazione irrituale non poteva sortire gli effetti della concessione, tanto più che l’appellante si era sottratta agli oneri concessori.

Quanto al diniego di sanatoria, la Corte esclude che potesse essere rilasciato: configurandosi un ampliamento, osta il disposto dell’art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42/2004. È ininfluente che non vi sia stato sbancamento, perché si tratta tecnicamente di ampliamento rilevante. Il diniego di conformità era inoltre legittimo per difetto del requisito della doppia conformità.

Il secondo motivo, sulla violazione dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990, è respinto: la memoria dell’appellante faceva valere la preesistenza degli spazi, ma tale preesistenza non è idonea a escludere gli illeciti contestati, cioè l’ampliamento e il frazionamento. L’appello è quindi respinto, con nulla per le spese in difetto di costituzione del Comune.