Garanzia per oneri edilizi e affidamento del compratore nell’atto di vendita (Cass. civ. Sez. II n. 17080 del 25.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di garanzia per oneri di cui all’art. 1489 cod. civ., il presupposto della riduzione del prezzo o della risoluzione è che il compratore ignori gli oneri o i vincoli che limitano la libertà di godimento del bene. La dichiarazione del venditore contenuta nell’atto pubblico, con cui si attesta la conformità del cespite alla licenza edilizia e l’assenza di pesi pregiudizievoli, esonera l’acquirente dall’onere di ulteriori indagini, operando in suo favore il principio di affidamento nella altrui dichiarazione. Spetta a chi eccepisce la conoscenza effettiva delle difformità fornirne la prova: non bastano la mera conoscibilità dei vizi, la loro apparenza esteriore o il tempo trascorso dal godimento anticipato. La doglianza che si traduca in richiesta di riesame del fatto è inammissibile in sede di legittimità, non essendo sindacabile la valutazione discrezionale delle prove operata dal giudice di merito.

Il Fatto

Gli acquirenti comprano un immobile con atto notarile, dopo averne ottenuto il godimento anticipato alcuni anni prima. Nel rogito la venditrice garantisce la conformità del fabbricato alla licenza edilizia e l’assenza di oneri pregiudizievoli. Un controllo del Comune accerta poi che la licenza riguardava il solo piano terra, mentre erano stati realizzati un ampliamento e una sopraelevazione in difformità. Segue l’ordine di demolizione e la revoca del certificato di agibilità.

Gli acquirenti agiscono per la restituzione della differenza di prezzo e per il danno patrimoniale. Il Tribunale accoglie la domanda e la Corte d’Appello conferma, riconoscendo sia le spese di sanatoria sia un ristoro equitativo per la perdita di valore commerciale. La venditrice, nel frattempo divenuta erede, ricorre in cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura la mancata considerazione dell’eccezione di prescrizione. La Corte lo respinge rilevando che non risulta in atti che il Comune avesse sollevato l’eccezione: l’Ente si era limitato a contestare la propria legittimazione passiva e ad osservare che gli acquirenti non potevano ignorare le difformità. La ricorrente, inoltre, non offre la necessaria indicazione specifica degli atti processuali, violando i canoni di autosufficienza.

Il secondo motivo è il cuore della decisione. La ricorrente sostiene che la conoscenza effettiva dei vizi dovesse escludere la responsabilità della venditrice, invocando il tempo intercorso, l’evidenza esteriore delle difformità e la mancata ammissione della prova testimoniale. La Corte dichiara il motivo inammissibile sotto due profili.

Da un lato, la doglianza si risolve in una richiesta di revisione del convincimento di merito, estranea al giudizio di legittimità. La Corte territoriale aveva accertato che la conoscenza delle difformità non era provata, e tanto basta a fondare l’applicazione della garanzia ex art. 1489 cod. civ. Il principio invocato è richiamato nella sua esatta portata: la subvalenza dell’affidamento del compratore opera solo in presenza di servitù apparenti o di conoscenza effettiva accertata di vincoli e oneri.

Dall’altro lato, la censura sulla prova testimoniale difetta di specificità e investe la discrezionalità valutativa del giudice di merito, non sindacabile dopo la riformulazione dell’art. 360, n. 5), cod. proc. civ. La Corte aggiunge che la richiesta ex art. 257 cod. proc. civ. non consente di ignorare le decadenze processuali, poiché quella norma abilita il giudice a disporre d’ufficio l’audizione di persone indicate dai testi, non a sanare preclusioni maturate.

Il terzo motivo denuncia la duplicazione delle voci risarcitorie e il criterio di stima del piano abusivo. La Corte lo ritiene infondato: le somme riconosciute riguardano voci distinte, l’una relativa all’esborso per la sanatoria, l’altra alla perdita di valore commerciale liquidata in via equitativa. Quanto alla stima, il consulente ha adottato il metodo del costo di costruzione, considerando lo stato rustico del piano e non quello finito. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con l’ulteriore contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.