Giudicato sul diritto di ritenzione delle aree cedute in lottizzazione (TAR Sardegna n. 1287 del 26.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il giudicato sostanziale formatosi tra le stesse parti su una convenzione di lottizzazione copre non solo le questioni effettivamente decise, ma anche quelle che, pur non dedotte, avrebbero potuto essere proposte a fondamento della domanda o dell’eccezione. Di conseguenza, chi abbia già agito per la restituzione delle aree cedute gratuitamente al Comune non può, in un successivo giudizio, far valere la nullità o inefficacia sopravvenuta della convenzione e dell’atto di cessione, né rivendicare la restituzione della sola eccedenza di superficie, ove tale profilo non sia stato specificamente introdotto nel primo processo. La preclusione trova diretto ancoraggio nell’art. 2909 c.c. e risponde all’esigenza di certezza e stabilità dei rapporti giuridici. Parimenti inammissibile è la domanda che investa le previsioni di un nuovo strumento urbanistico non impugnato nel termine decadenziale.

Il Fatto

La società ricorrente, avente causa dalla lottizzante originaria, ha chiesto l’accertamento della nullità o inefficacia sopravvenuta della convenzione urbanistica del 1990 relativa a un piano di lottizzazione e dell’atto di cessione gratuita di terreni per standard e viabilità del 1994. A sostegno ha dedotto il mancato conseguimento dell’approvazione regionale della convenzione, l’occupazione e il frazionamento di aree in misura maggiore e in posizione diversa rispetto al piano, l’omesso rilascio delle concessioni edilizie e la successiva destinazione urbanistica impressa alle aree dal nuovo strumento pianificatorio comunale.

Il Comune si è costituito eccependo il giudicato formatosi sulla medesima vicenda e richiamando le pronunce del Consiglio di Stato n. 4951/2015 e n. 4878/2020. Il Collegio ha disposto l’acquisizione del fascicolo del pregresso giudizio e della relativa impugnazione.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha premesso che le deduzioni della ricorrente risultano in larga parte coperte dal giudicato formatosi tra le stesse parti. Nel primo giudizio il TAR, con la sentenza n. 294/2011, aveva accolto in parte il ricorso disponendo la restituzione delle aree e della polizza per sopravvenuto venir meno della causa, ma aveva accertato che la mancata attuazione della convenzione non era imputabile al Comune. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4951/2015, ha riformato quella decisione riconoscendo autonoma ratio all’art. 11 della convenzione, che in caso di inadempienza prevede l’acquisizione definitiva al Comune delle cessioni gratuite, e ha ritenuto coperto da giudicato interno l’accertamento sulla responsabilità del solo lottizzante, non impugnato con appello incidentale.

Il Collegio ha quindi escluso che la ricorrente possa oggi sostenere l’impossibilità sopravvenuta della prestazione per fatto del Comune e la conseguente caducazione dell’atto di cessione. Il giudicato ha già stabilito il diritto di proprietà del Comune su tutte le aree cedute in esecuzione della convenzione e il correlativo diritto di ritenzione. Del pari, è coperta la statuizione sulla decadenza della convenzione per decorso del termine decennale previsto dall’art. 16, quinto comma, legge n. 1150/1942, termine ritenuto perentorio e decorrente dal 1989.

Il Tribunale ha poi respinto la tesi secondo cui l’oggetto del giudizio sarebbe limitabile alla restituzione della sola eccedenza di superficie. Poiché il giudicato sostanziale copre il dedotto e il deducibile, la ricorrente avrebbe dovuto dedurre e dimostrare l’eccedenza delle aree trasmesse già nel primo giudizio, eventualmente articolando il petitum in funzione della restituzione della sola parte eccedente. Non avendo proposto appello incidentale sul punto, il Consiglio di Stato ha trattato unitariamente tutte le aree trasferite. La qualificazione diversa della domanda restitutoria non consente di rimettere in discussione quanto deciso con efficacia di giudicato.

Quanto al profilo del nuovo strumento urbanistico, il Collegio ha osservato che non ha senso logico discutere dell’inefficacia sopravvenuta di un piano di lottizzazione già decaduto dal 1999. Le previsioni del nuovo piano, inoltre, non possono essere esaminate perché non impugnate nel termine decadenziale. Da ciò deriva l’irrilevanza delle questioni in rito e della questione di legittimità costituzionale prospettate dalla ricorrente. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile in parte e infondato in parte, con compensazione delle spese in ragione della complessità della fattispecie.