Gravi difetti dell’immobile: il venditore-costruttore risponde ex art. 1669 c.c. se ha diretto o sorvegliato i lavori (Cass. 16894/2026)
Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza n. 16894 del 29 maggio 2026 (cc. 6 maggio 2026; R.G.N. 16485/2024) — Presidente Linalisa Cavallino, Relatore Francesca Pastore.
Il principio di diritto
L’azione ex art. 1669 c.c. per rovina e gravi difetti — di natura extracontrattuale — può essere esercitata dall’acquirente non solo verso l’appaltatore, ma anche verso il venditore che sia al tempo stesso costruttore, ovvero che, pur avvalendosi di appaltatore, progettista e direttore dei lavori, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorvegliare l’esecuzione dell’opera. Grava sul venditore l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull’appaltatore, così da superare la presunzione di addebitabilità del danno a una propria condotta colposa, anche omissiva. L’autonomia dell’appaltatore può configurare una corresponsabilità, non escludere di per sé la responsabilità del venditore-costruttore.
Il fatto
Un condominio e i singoli condomini agivano ex art. 1669 c.c. contro la società venditrice per i gravi difetti manifestatisi nelle parti comuni e negli appartamenti. La venditrice eccepiva di non essere costruttrice, essendo l’edificio stato realizzato da distinta società appaltatrice. Il Tribunale e la Corte d’appello di Roma rigettavano la domanda, valorizzando l’autonomia dell’appaltatrice nell’esecuzione delle opere. Gli originari attori ricorrevano per cassazione.
La motivazione
Il primo motivo è fondato. Richiamato l’indirizzo consolidato (Cass. n. 17955/2024 e precedenti conformi), la Corte ribadisce che, avendo natura aquiliana, l’azione ex art. 1669 c.c. vede il compratore agire come semplice danneggiato e il venditore quale legittimato passivo in veste di costruttore. La disposizione si applica al venditore che abbia costruito con gestione diretta, ma anche a quello che, pur avvalendosi di soggetti qualificati, abbia mantenuto il potere di direttiva e sorveglianza, sempre che i difetti siano riconducibili all’attività riservatasi. Aver incaricato progettista e appaltatore, nominato il direttore dei lavori — con obbligo dell’appaltatrice di adeguarsi alle sue prescrizioni tecniche — e il collaudatore imponeva alla Corte d’appello di accertare la riferibilità dei difetti all’attività del venditore e la prova, a suo carico, dell’assenza di potere di direzione o controllo. Erroneamente il giudice di merito ha valorizzato l’autonomia dell’appaltatore come causa di esclusione.
Il dispositivo
La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti il secondo e il terzo; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Implicazioni pratiche
Per l’acquirente — e per il condominio in caso di difetti delle parti comuni — la responsabilità del venditore-costruttore non è esclusa dalla presenza di un appaltatore autonomo: è il venditore a dover provare l’estraneità alla direzione e al controllo dei lavori per liberarsi dalla presunzione di colpa.
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