Ici e diritto edificatorio compensativo: imponibile solo con l’area di atterraggio individuata (Cass. civ. Sez. V n. 26645 del 12.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto edificatorio di origine compensativa non è assoggettabile ad Ici, perché non ha natura reale, non inerisce al terreno e non ne costituisce qualità intrinseca: esso deriva da un rapporto sinallagmatico che ristora il proprietario del suolo reso inedificabile con l’assegnazione di un quid volumetrico da spendere su altra area. L’imponibilità sorge solo a seguito del perfezionamento della procedura di compensazione, con l’approvazione dei piani e delle varianti al PRG e con l’individuazione catastale delle aree di atterraggio. Diversa è la perequazione urbanistica, che attribuisce ai suoli del comparto un indice edificatorio costante, qualità intrinseca del terreno, con conseguente assoggettamento ad imposizione. Il vincolo di inedificabilità assoluto impresso da norma regionale prevale sulle previsioni secondarie del PRG che qualifichino l’area come fabbricabile.

Il Fatto

Roma Capitale notificava alla società ricorrente un avviso di accertamento per maggiore Ici relativa all’anno 2011, pari a oltre centomila euro, su un’area del comprensorio di Tor Marancia. Il terreno era stato reso inedificabile dalla l.r. Lazio n. 14 del 2002, che ne aveva incluso il perimetro nel parco regionale dell’Appia Antica.

La CTP rigettava il ricorso. La CTR accoglieva parzialmente l’appello, qualificando la pianificazione come perequazione urbanistica: la capacità edificatoria sarebbe rimasta in capo all’area dal 2003, pur trasferita su altre zone. I giudici di appello disponevano però il ricalcolo del valore al 1° gennaio 2011 e riconoscevano l’obiettiva incertezza della normativa ai fini delle sanzioni. La società ricorre per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla distinzione tra i due istituti, ritenendo condivisa la giurisprudenza di legittimità che ne ha fissato i criteri. Nella compensazione urbanistica l’amministrazione attribuisce al proprietario un credito edilizio o volumetrico fruibile su altra area, non necessariamente contigua e di successiva individuazione, a fronte della cessione gratuita del fondo o dell’imposizione di un vincolo assoluto di inedificabilità. Essa può dipendere dall’esigenza di tenere indenne il proprietario per ragioni ambientali e paesaggistiche, come nel caso in esame.

Il principio consolidato esclude l’imponibilità del diritto edificatorio compensativo, privo di natura reale e trasferibile separatamente dal suolo (Sez. U. n. 23902/2020; Sez. V n. 26895/2021). La perequazione, viceversa, distribuisce in modo paritetico e proporzionale vantaggi e oneri tra i proprietari del comparto, riconoscendo a tutti i suoli un valore edificatorio costante e indifferente alla collocazione dei fabbricati (Cass. n. 27575 del 2018; Sez. U. n. 23902/2020). La Corte sottolinea la progressività dell’iter compensativo: fase di decollo, con assegnazione del titolo volumetrico; fase di atterraggio, con individuazione del terreno; fase di volo, in cui il diritto circola autonomamente.

Nel caso concreto le aree erano destinate a parco pubblico con vincolo assoluto e, all’epoca dell’avviso, le aree di atterraggio non risultavano individuate. Erra dunque la sentenza impugnata nel qualificare il suolo come fabbricabile in forza del PRG, perché la l.r. Lazio n. 14 del 2002, fonte primaria, prevale sulle previsioni secondarie.

La Corte esamina poi la delibera consiliare n. 53 del 2003, che richiama l’art. 34 del d.lgs. n. 267/2000 e l’accordo di programma. Di tale atto e della pubblicazione nel Bollettino Ufficiale regionale non v’è menzione: la delibera costituisce solo la prima fase di un piano di rilocalizzazione delle volumetrie. Richiamando Cass. Sez. V n. 1038/2023, resa su aree del medesimo comprensorio, il Collegio afferma che l’assoggettabilità a Ici si determina solo con l’identificazione catastale delle aree di atterraggio. In capo alla ricorrente residuava una mera aspettativa, con massima volatilità dello jus aedificandi.

La sentenza è quindi incoerente laddove impone l’imposta su aree in cui il diritto non era ancora sorto e prescrive il ricalcolo su indici non chiariti. Il primo motivo è accolto, assorbiti gli altri; la sentenza è cassata e, decidendo nel merito, si accoglie il ricorso introduttivo. Le spese sono compensate per il consolidarsi della giurisprudenza nel corso del giudizio.