Ici e locazione concordata, canone sotto il minimo non esclude l’agevolazione (Cass. civ. Sez. V n. 18977 del 10.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di Ici, il proprietario che stipula un contratto di locazione ai sensi dell’art. 2, comma 3, l. n. 431 del 1998, pattuendo un canone inferiore ai minimi tariffari fissati dalla contrattazione collettiva, beneficia comunque dell’agevolazione prevista dalla stessa legge. La previsione di nullità dei patti contrari di cui all’art. 13 della legge citata è limitata ai soli casi di superamento della soglia massima del canone. Il legislatore, sanzionando espressamente solo il canone superiore a quello massimo definito dagli accordi locali, non ha ritenuto illecita la stipula di un contratto al di sotto dei minimi concordati.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto un avviso di accertamento con cui il Comune ha richiesto al proprietario il pagamento dell’Ici per l’anno 2009, in relazione a un immobile. Il ricorrente, proprietario per il 75%, aveva stipulato un contratto di locazione ai sensi dell’art. 2, comma 3, l. n. 431 del 1998, pattuendo un canone annuo inferiore al minimo previsto dall’Accordo territoriale del Comune.

L’ente impositore ha ritenuto che la previsione di un canone sotto la soglia minima non consentisse il riconoscimento dell’agevolazione Ici. La CTP ha accolto il ricorso; la C.T.R., riformando la sentenza di primo grado, ha accolto l’appello dell’ente, qualificando il contratto come a canone libero per mancato rispetto dei parametri dell’accordo territoriale. Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi; l’ente è rimasto intimato.

La Motivazione della Corte

In via preliminare, la Corte ha dichiarato il ricorso tempestivo e regolarmente notificato. Il deposito della sentenza impugnata non è stato seguito da notificazione; la notifica effettuata nel rispetto del termine semestrale di cui all’art. 327, primo comma, cod. proc. civ., richiamato dall’art. 38, comma 3, d.lgs. n. 546 del 1992, ha tenuto conto della sospensione feriale dei termini. Il computo va effettuato ex nominatione dierum, con esclusione dei giorni dal primo al trentunesimo di agosto.

Il primo motivo, che denunciava l’omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità dell’appello per difetto di specificità dei motivi, è stato dichiarato inammissibile. Il ricorrente avrebbe dovuto riportare in modo specifico i passaggi dell’atto di appello, in ossequio all’art. 366, primo comma, n. 6, cod. proc. civ. e al principio di autosufficienza del ricorso. La Corte ha distinto la fase di ammissibilità della censura da quella, successiva, di fondatezza, richiamando i precedenti Cass. Sez. 5 n. 1170 del 2004 e Cass. Sez. U n. 8077 del 2012.

Il secondo motivo è stato accolto. La Corte ha ricostruito la disciplina della l. n. 431 del 1998, che accanto alla durata ordinaria del contratto ha previsto i contratti a canone concordato definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. L’art. 13, comma 4, della legge sancisce la nullità di ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi locali.

Da qui il principio: il legislatore, prevedendo la nullità solo per il superamento della soglia massima, non ha considerato illecita la stipula di un contratto al di sotto dei minimi fissati dalla contrattazione collettiva. La ratio della norma, volta a calmierare il mercato degli affitti con prezzi ragionevoli, conferma che la pattuizione di un canone inferiore non comporta illegittimità. Il ricorrente usufruisce quindi dell’agevolazione.

Il terzo motivo, che denunciava la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112 e 115 cod. proc. civ., e il quarto, relativo alla violazione dell’art. 2697 cod. civ. per mancata produzione della delibera comunale, sono stati respinti: il giudice di secondo grado, decidendo nel merito la questione, li ha ritenuti implicitamente superati. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la Corte ha deciso la causa nel merito, accogliendo l’originario ricorso, con condanna dell’ente alle spese di lite.