Imposta di registro, divieto di rettifica solo per immobili abitativi (Cass. civ. Sez. V n. 24380 del 02.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il divieto di rettifica del valore dichiarato, ai sensi degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986, opera esclusivamente per le cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, censiti nelle categorie catastali A e B, per le quali trovi applicazione il criterio della c.d. valutazione automatica. Per gli immobili di categoria D resta fermo il potere dell’amministrazione finanziaria di rideterminare il valore venale. In tema di motivazione dell’avviso di rettifica, l’atto è completo quando indica gli atti specifici utilizzati e gli estremi della registrazione, consentendo al contribuente di contestarne il merito. La motivazione è apparente, e la sentenza nulla per error in procedendo, solo quando sia graficamente esistente ma obiettivamente inidonea a far conoscere il ragionamento del giudice.

Il Fatto

Due società hanno proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Campania, che in controversia su impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione per imposta di registro aveva accolto l’appello dell’ufficio. La vicenda riguarda la rideterminazione del valore venale di due unità immobiliari site nel comune di Casamicciola Terme.

La CTR aveva riformato la decisione di primo grado, ritenendo corretta la valutazione dei cespiti operata dall’amministrazione in forza di una stima tecnica basata su una compiuta analisi di mercato. Le società ricorrenti hanno articolato più motivi, lamentando la violazione del divieto di rettifica del valore dichiarato, l’illegittimità dell’atto fondato sui soli valori OMI e i vizi di motivazione della sentenza di appello.

La Motivazione della Corte

La Corte ha anzitutto rilevato la tardività del controricorso dell’ufficio, notificato oltre il termine perentorio di quaranta giorni fissato dall’art. 370, primo comma, cod. proc. civ. Nel merito, il ricorso è stato rigettato.

Sul primo e sul secondo motivo, esaminati congiuntamente, i giudici di legittimità hanno richiamato il principio per cui, verificata l’omessa pronuncia su un motivo di appello, la Corte può decidere la causa nel merito quando la questione di diritto risulti infondata e non richieda ulteriori accertamenti di fatto. Nel caso concreto la questione è stata risolta in senso negativo per i ricorrenti. La preclusione alla rettifica, contenuta nei commi 4 e 5 dell’art. 52 del d.P.R. n. 131/1986, è stata espressamente dichiarata inapplicabile dal comma 5-bis introdotto nel 2006 per le cessioni di immobili diversi da quelli disciplinati dall’art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005. Il criterio della valutazione automatica riguarda esclusivamente le cessioni di immobili ad uso abitativo e pertinenze, appartenenti alle sole categorie A e B. Poiché l’oggetto della compravendita erano due immobili di categoria D, il divieto di rettifica invocato non sussisteva.

Sul terzo, quarto e quinto motivo, parimenti esaminati congiuntamente, la Corte ha richiamato l’insegnamento delle Sezioni Unite n. 16159 del 2018 e n. 34476 del 2019: la motivazione è solo apparente, e la sentenza nulla per error in procedendo, quando sia obiettivamente inidonea a far conoscere il ragionamento del giudice. Nella specie la CTR ha dato conto delle fonti del proprio convincimento e degli elementi fattuali. La valutazione delle prove resta riservata al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione.

Quanto alla motivazione dell’avviso di rettifica, la Corte ha ribadito che essa è completa quando contiene l’indicazione degli atti specifici utilizzati e gli estremi della registrazione, senza necessità di esplicitare gli elementi di fatto utilizzati. La motivazione dell’atto impositivo, quale requisito formale di validità, va distinta dalla prova dei fatti costitutivi della pretesa tributaria. Nel caso di specie la stima non si fondava esclusivamente sui valori OMI, ma su una perizia basata su un’analitica indagine di mercato. Le censure dei ricorrenti si sono rivelate contestazioni di merito, come tale precluse in sede di legittimità.

La Corte ha infine escluso la violazione dell’art. 2697 cod. civ., che si configura solo quando il giudice attribuisca l’onere della prova a una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare. Il ricorso è stato rigettato e, stante la tardiva costituzione dell’ufficio, nulla è stato statuito sulle spese giudiziali.