Imposta di registro, le ipoteche non riducono il valore venale dell’immobile (Cass. civ. Sez. V n. 14638 del 31.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la base imponibile degli atti aventi ad oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari è determinata dal solo valore venale in comune commercio del singolo bene, in sé considerato. Le garanzie reali e gli altri vincoli che gravano sull’immobile, comprese le ipoteche, restano estranei al sistema dell’art. 51 d.P.R. n. 131/1986: essi possono incidere sul prezzo inter partes, ma non sulle condizioni obiettive del bene rilevanti per la valutazione. Il criterio legale prescinde da situazioni soggettive e momentanee, salvo che gli elementi considerati siano di per sé idonei a deprimere il valore di scambio secondo criteri economici di normalità.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate propone ricorso per cassazione avverso la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale della Liguria aveva respinto l’appello avverso la decisione di primo grado. Quest’ultima aveva rigettato l’impugnazione dell’avviso di liquidazione con cui l’Ufficio aveva rettificato il valore di immobili acquistati dalla società contribuente con atto del 1.4.2015.

La controversia riguarda la determinazione della base imponibile: la società resiste con controricorso. Il ricorso è affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., la violazione degli artt. 43 e 51 d.P.R. 26/4/1986 n. 131, per avere il giudice di appello ritenuto che nella base imponibile non dovesse computarsi il valore delle ipoteche gravanti sugli immobili acquistati.

La censura è fondata. Il comma 2 dell’art. 51 d.P.R. n. 131/1986 stabilisce che, per gli atti aventi ad oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli riguardanti aziende o diritti reali su di esse, la base imponibile è determinata secondo il valore venale in comune commercio. Il comma 4, riferito alle aziende, impone invece di tener conto del valore complessivo dei beni al netto delle passività risultanti dalle scritture contabili o da atti di data certa.

La Corte richiama anche l’art. 50 d.P.R. n. 131/1986, che per il conferimento di beni immobili in sede di costituzione societaria configura la base imponibile come somma algebrica tra valore dei beni conferiti e, in negativo, passività e oneri accollati alla società. Da questa strutturale diversità di disciplina la Corte trae la conseguenza che la base imponibile dell’imposta di registro, nel caso di atti aventi ad oggetto beni immobili, va determinata tenendo conto del solo valore del singolo bene, in sé considerato.

Eventuali garanzie reali o altri vincoli derivanti da pignoramento o sequestro possono influire unicamente sul prezzo inter partes, restando estranei al sistema dell’art. 51, diretto a individuare il prezzo che il bene ha in comune commercio, ossia quello che il venditore ha la maggiore probabilità di realizzare e l’acquirente di pagare in condizioni normali di mercato, prescindendo da situazioni soggettive e momentanee.

Rilevano pertanto solo le obiettive condizioni dell’immobile alla data indicata, ovvero le situazioni che, incidendo negativamente sulle potenziali utilizzazioni del bene — come per l’immobile concesso in locazione con diritto di prelazione del conduttore ai sensi della legge 27 luglio 1978, n. 392, ipotesi richiamata con Cass. n. 11688 del 2002 — siano di per sé idonee a deprimerne il valore di scambio secondo criteri economici di normalità, secondo un’indagine affidata al giudice del merito. La Commissione tributaria regionale, riducendo il valore venale degli immobili in ragione delle due ipoteche, ha quindi utilizzato una nozione di imponibile non conforme a quella prescritta dalla legge.

Il ricorso è accolto nei termini di cui in motivazione, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio, anche per le spese e per le questioni rimaste assorbite, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria in diversa composizione.