Imposta di registro, le ipoteche non riducono il valore venale dell’immobile (Cass. civ. Sez. V n. 14646 del 31.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la base imponibile degli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari si determina assumendo unicamente il valore venale in comune commercio del singolo bene, in sé considerato. Le garanzie reali che gravino sull’immobile — e in genere i vincoli derivanti da pignoramento o sequestro — restano estranee al sistema dell’art. 51 d.P.R. n. 131/1986, che mira a individuare il prezzo realizzabile in condizioni normali di mercato: esse possono incidere sul prezzo pattuito tra le parti, non sulla determinazione legale della base imponibile. Il criterio va tenuto distinto da quello dettato per gli atti aventi ad oggetto aziende o diritti reali su di esse, per i quali il comma 4 impone di scomputare le passività, e da quello previsto per i conferimenti di beni immobili in società dall’art. 50 d.P.R. n. 131/1986, che ammette la somma algebrica tra valore dei beni e oneri accollati.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notifica un avviso di liquidazione di imposta di registro, rettificando il valore degli immobili oggetto di una compravendita registrata il 12 maggio 2015. L’atto è indirizzato alla società venditrice e alla società acquirente.

Le società propongono ricorso. La Commissione tributaria provinciale di La Spezia accoglie i ricorsi; la Commissione tributaria regionale della Liguria respinge gli appelli riuniti dell’Ufficio, confermando il valore imponibile ridotto in ragione delle ipoteche gravanti sugli immobili. L’Agenzia ricorre per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia omessa e apparente motivazione, per essersi la sentenza limitata a un rinvio per relationem a un precedente di merito. La Corte disattende la censura, ricordando la giurisprudenza secondo cui il vizio ricorre solo quando il giudice ometta di indicare gli elementi del proprio convincimento o li indichi senza approfondita disamina, rendendo impossibile il controllo. Nella specie la ratio decidendi, benché sintetica, è esplicitata in modo sufficiente: lo dimostra il fatto che l’Ufficio ha potuto censurare compiutamente gli asseriti errori di diritto con il motivo successivo.

Il secondo motivo, fondato, investe la determinazione della base imponibile. La Corte muove dalla diversità strutturale tra gli atti che hanno ad oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, quelli che hanno ad oggetto aziende o diritti reali su di esse e quelli di conferimento immobiliare in società.

Il comma 2 dell’art. 51 d.P.R. n. 131/1986 àncora la base imponibile al valore venale in comune commercio; il comma 4 consente di scomputare le passività, ma solo per gli atti aventi ad oggetto aziende o diritti reali su di esse; l’art. 50 ammette la somma algebrica tra valore dei beni e oneri solo per il conferimento. Da qui la conseguenza: per gli atti traslativi immobiliari si tiene conto del solo valore del singolo bene.

Le garanzie reali e gli altri vincoli derivanti da pignoramento o sequestro possono semmai influire sul prezzo pattuito tra le parti. Restano però estranei al criterio legale, che individua il prezzo realizzabile in condizioni normali di mercato, prescindendo da situazioni soggettive e momentanee. Rilevano solo le obiettive condizioni dell’immobile, secondo il criterio comparativo del comma 3 con immobili di analoghe caratteristiche e condizioni.

La Corte richiama il precedente sulla locazione con prelazione del conduttore (Cass. n. 11688 del 2002), ipotesi in cui una situazione giuridica incide strutturalmente sulle potenzialità di utilizzazione del bene e quindi sul valore di scambio, secondo criteri di normalità, con indagine affidata al giudice del merito. La Commissione tributaria regionale, riducendo il valore venale degli immobili perché gravati da due ipoteche, ha usato una nozione di imponibile non conforme alla legge.

Il ricorso è accolto, la sentenza è cassata e la causa è rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per le questioni assorbite e per le spese del giudizio di legittimità.