Imposte ipo-catastali in misura fissa per immobile da leasing risolto (Cass. civ. Sez. V n. 15791 del 12.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 35, comma 10-ter.1, d.l. n. 223/2006 non introduce un’agevolazione in senso tecnico, ma un regime fiscale proprio della cessione di immobile riveniente da locazione finanziaria risolta per inadempimento dell’utilizzatore, sicché le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. Ne consegue che non è invocabile l’argomento della non reiterabilità del beneficio, trattandosi di disciplina peculiare definita sul piano oggettivo e soggettivo. Ai fini dell’imposizione rileva il solo atto oggetto di tassazione e il regime fiscale applicato a una successiva cessione resta vicenda estranea al giudizio.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto l’avviso con cui l’Agenzia delle Entrate liquidava l’imposta di registro in misura fissa e le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale, in relazione alla sentenza che, a seguito della risoluzione di un contratto di leasing immobiliare, disponeva il trasferimento del bene in capo all’utilizzatore, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., subordinatamente al pagamento del prezzo, rimasto ineseguito.

La Commissione tributaria regionale della Lombardia respingeva l’appello della contribuente, confermando la pronuncia di primo grado e negando l’applicazione della misura fissa per la ritenuta non reiterabilità del beneficio. La società ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il ricorso, in virtù del criterio della ragione più liquida, in relazione alla quarta doglianza, che assorbe l’esame della prima, della seconda e della terza censura. Il motivo incentrato sull’art. 35, comma 10-ter.1, d.l. n. 223/2006 risulta fondato.

La disposizione prevede che, alle cessioni effettuate da banche e intermediari finanziari, nel caso di esercizio dell’opzione di acquisto dell’immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile riveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell’utilizzatore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

La tesi della Commissione regionale si fondava sul rilievo che il beneficio fosse già stato utilizzato in occasione di una seconda vendita, con conseguente non reiterabilità. Tale ordine non è condivisibile: la previsione, più che introdurre una deroga al regime fiscale ordinario, ha stabilito un regime proprio dell’operazione di cessione derivata dalla risoluzione del leasing. Ciò emerge dalla stessa clausola di delega dell’art. 1, comma 15, legge n. 220/2010, che mira a disciplinare il trattamento tributario del leasing immobiliare e a garantirne la coerenza con le disposizioni applicate ai trasferimenti operati con strumenti contrattuali diversi. Si tratta, dunque, di un regime peculiare di un determinato tipo di operazione negoziale, definito sul piano soggettivo e oggettivo, e non di una mera agevolazione.

Ne deriva che rileva esclusivamente l’imposizione della sentenza oggetto di tassazione. La Commissione d’appello ha ritenuto valida la cessione giudizialmente sancita, pacificamente derivante dalla risoluzione di un contratto di locazione finanziaria, e ha riconosciuto la natura strumentale del bene. Su tali presupposti il giudice territoriale avrebbe dovuto riconoscere la tassazione in misura fissa, non assumendo rilevanza il regime fiscale applicato alla successiva cessione.

La tesi dell’Amministrazione, secondo cui la norma opererebbe solo in via successiva rispetto a una mancata precedente cessione, contrasta con l’interpretazione letterale della disposizione, che si riferisce anche al caso di immobile riveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell’utilizzatore, ipotesi consentanea alla fattispecie. La Corte accoglie pertanto il quarto motivo, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, annulla l’atto impugnato dichiarando dovute in misura fissa le imposte ipotecaria e catastale. La novità della questione giustifica l’integrale compensazione delle spese.