IMU 2012 sulle case costruite per la vendita: si paga (Corte cost. n. 49/2025)
La decisione. La Corte costituzionale ha dichiarato non fondate le questioni sollevate sull’articolo 13 del decreto-legge n. 201 del 2011, convertito nella legge n. 214 del 2011, cioè la norma che ha anticipato al 2012 l’entrata in vigore dell’IMU. Il problema era se l’impresa dovesse pagare l’IMU, per l’anno 2012, anche sugli immobili costruiti e tenuti solo per essere venduti. Per la Corte quella tassazione non contrasta con la Costituzione.
La norma in discussione. Nel 2012 erano soggetti all’IMU i proprietari di immobili «a qualsiasi uso destinati», compresi quelli strumentali e quelli alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa. Per i fabbricati costruiti dall’impresa e destinati alla vendita, finché non erano locati, i Comuni potevano soltanto ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38 per cento e comunque per non più di tre anni dalla fine dei lavori. L’esenzione vera e propria per questi immobili, che in gergo si chiamano beni-merce, è arrivata solo dal 1° gennaio 2014.
Il caso. Il Comune di Monterosi aveva notificato a una società immobiliare un avviso di accertamento per l’IMU dell’anno 2012. Riguardava immobili di proprietà della società, posseduti al solo scopo di essere ceduti a terzi. La società ha impugnato l’atto. La causa è arrivata davanti alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, che ha sollevato la questione di legittimità costituzionale.
Il dubbio del giudice. Secondo il giudice la legge trattava allo stesso modo situazioni diverse. Chi possiede un immobile strumentale lo usa per l’attività; chi possiede un immobile costruito per essere venduto, invece, non ne ricava alcuna utilità immediata. Tassarlo contrasterebbe quindi con gli articoli 3 e 53 della Costituzione, cioè con l’uguaglianza e con il principio per cui ciascuno paga in base alla propria capacità contributiva. Il giudice segnalava anche che il legislatore si era mosso in modo altalenante: prima tassa, poi riduce, poi esenta, poi torna a tassare.
La risposta della Corte. L’Avvocatura dello Stato aveva eccepito che la questione fosse inammissibile. La Corte l’ha respinta, perché il giudice aveva indicato con chiarezza che si trattava di beni destinati alla vendita e il Comune non lo aveva contestato. Nel merito, la Corte ricorda che l’IMU è un’imposta sul patrimonio immobiliare: il presupposto è il possesso o la proprietà del bene, non il reddito che ne deriva. La capacità contributiva è qualunque indice di ricchezza scelto dal legislatore, salvo il limite dell’arbitrarietà. La Corte richiama poi la propria sentenza n. 60 del 2024, dove aveva escluso l’imposta sugli immobili resi inutilizzabili da fatti estranei alla sfera di controllo del proprietario, come l’occupazione abusiva. Qui la situazione è diversa: l’immobile non viene utilizzato per una libera scelta dell’imprenditore. E ciò che conta è la possibilità di esercitare le facoltà del proprietario, non il loro esercizio effettivo.
Uguaglianza e cambi di regime. Sul secondo punto la Corte esclude che trattare allo stesso modo beni strumentali e beni destinati alla vendita sia irragionevole. In entrambi i casi è l’imprenditore che decide liberamente la destinazione dell’immobile e lo mantiene nella propria sfera di controllo. Anche il bene costruito per la vendita, del resto, risponde alle esigenze economiche dell’impresa nel momento in cui viene venduto. Sul terzo punto la Corte ricorda che il mutamento della disciplina nel corso degli anni non crea di per sé una disparità vietata: il trascorrere del tempo è già un elemento sufficiente a giustificare un trattamento diverso.
Cosa cambia in pratica. Per le annualità in cui l’esenzione non era prevista, e in particolare per il 2012, l’IMU sugli immobili costruiti dall’impresa per la vendita resta dovuta. Chi ha contenziosi aperti su quegli anni non può contare su questa strada. Non cambia invece nulla per la disciplina attuale: dal 1° gennaio 2022 i fabbricati costruiti dall’impresa e destinati alla vendita, finché mantengono quella destinazione e non sono locati, sono esenti dall’IMU. La sentenza conferma anche un criterio più generale: per l’IMU rileva il possesso dell’immobile, non il fatto che quell’immobile produca o meno un guadagno.
Visualizza il provvedimento ufficiale: https://www.cortecostituzionale.it/scheda-pronuncia/2025/49