IMU dovuta su area verde pubblico edificabile nonostante vincoli di destinazione (Cass. civ. Sez. V n. 2070 del 19.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU la nozione di area edificabile, delineata dall’art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992, è ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria, sicché non è esclusa dalla presenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino in concreto l’edificabilità del suolo. I vincoli di inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione, i quali non fanno venir meno l’originaria natura edificabile dell’area. Ne consegue che l’inclusione di un’area in una zona destinata a verde attrezzato pubblico o a servizi pubblici incide sulla determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non sottrae il terreno al regime fiscale proprio dei suoli edificabili. La perequazione urbanistica, che attribuisce un indice perequativo costante e divenuto qualità intrinseca del terreno, si distingue dalla compensazione urbanistica, in cui il diritto edificatorio non inerisce al fondo ed è trasferibile separatamente da esso.

Il Fatto

Il contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, avverso la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale aveva respinto l’appello contro la pronuncia di primo grado. Quest’ultima aveva rigettato i ricorsi, riuniti, proposti avverso avvisi di accertamento IMU relativi agli anni 2014-2017, emessi dal Comune.

Oggetto della pretesa impositiva era un terreno che, nel previgente strumento urbanistico, ricadeva in zona con indice edificatorio consentito e che il vigente piano urbanistico aveva destinato a verde attrezzato pubblico, con attribuzione di diritti edificatori su altra area comunale di proprietà di terzi, subordinata alla cessione del terreno. Il Comune resisteva con controricorso; il ricorrente depositava memoria difensiva.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla nozione di edificabilità fiscale, che non si identifica né si esaurisce in quella di edilizia abitativa. Richiamando propri precedenti in materia di ICI, applicabili anche all’IMU, rileva che l’inclusione di un’area in zona destinata dal piano regolatore a servizi pubblici non esclude l’oggettivo carattere edificabile ai sensi dell’art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992.

Il Collegio distingue i vincoli di inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva, dai vincoli di destinazione, che condizionano in concreto l’edificabilità ma presuppongono la vocazione edificatoria del suolo. La destinazione a servizi pubblici incide sulla stima del valore venale e sulla base imponibile, non sull’assoggettabilità all’imposta.

Quanto alla qualificazione dell’ipotesi concreta, la Corte osserva che non si versa in un caso di conformazione urbanistica — non vi è un’area prima edificabile e poi assoggettata a vincolo assoluto — e neppure di compensazione urbanistica, bensì di perequazione. In essa la capacità volumetrica viene ripartita su più terreni, con attribuzione di un indice perequativo costante che diviene qualità intrinseca del fondo.

La Corte disattende motivatamente il diverso orientamento che negava la qualifica di fabbricabile alle aree vincolate, non tenendo conto della nozione ampia delineata dalla norma. Respinto il secondo motivo, si esclude che l’annullamento di un avviso per vizio di motivazione, pur passato in giudicato, estenda i suoi effetti ad altre controversie tra le stesse parti sul medesimo rapporto tributario, non involgendo il merito della pretesa.

Le censure sull’attribuzione del valore venale sono respinte per le medesime ragioni; quelle prospettate ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ. sono inammissibili per la doppia conforme, non avendo il ricorrente allegato la diversità delle ragioni di fatto. Il ricorso è integralmente respinto, con condanna del ricorrente alle spese.