IMU, inagibilità non si desume dal solo certificato di agibilità (Cass. civ. Sez. V n. 8283 del 29.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, la riduzione del 50% della base imponibile prevista dall’art. 13, comma 3, lett. b), d.l. n. 201/2011 spetta solo per i fabbricati che presentino un degrado fisico sopravvenuto o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, secondo i requisiti dell’art. 24, comma 1, d.P.R. n. 380/2001. Non integra il presupposto della riduzione la mera mancanza del certificato di agibilità, che attiene solo all’idoneità igienico-sanitaria del manufatto e non alla sua esistenza ai fini fiscali. Il giudice di merito che confonde lo stato di inagibilità con l’agibilità amministrativo-urbanistica applica in modo errato la norma. L’iscrizione in bilancio degli immobili come beni merce, pur necessaria per l’esenzione, non è sufficiente se non è presentata la dichiarazione richiesta a pena di decadenza.

Il Fatto

Una società impugna l’avviso di accertamento con cui un ente locale le contesta l’IMU per l’annualità 2014 su alcune unità immobiliari non locate. La contribuente aveva dichiarato agibili tali immobili il 2 dicembre 2014.

La C.T.R. della Campania, in parziale riforma della sentenza di primo grado, aveva riconosciuto dovuta l’imposta nella misura del 50%, accogliendo in parte le ragioni della contribuente sullo stato di inagibilità degli immobili. La società ricorre in cassazione con due motivi; l’ente impositore resiste con controricorso e propone a sua volta ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il ricorso principale. Il primo motivo, che lamenta il difetto di motivazione dell’atto impositivo per non risultare le modalità di determinazione della pretesa e i versamenti effettuati, è infondato: la delibera comunale, quale atto generale, non andava allegata e l’atto risultava sottoscritto dal funzionario responsabile del servizio. Generico e aspecifico è anche il richiamo al mancato esame di un asserito fatto decisivo, mai enucleato nella sua decisività.

Anche il secondo motivo non coglie nel segno. Secondo l’orientamento consolidato, l’iscrizione in bilancio degli immobili come beni merce è necessaria ma non sufficiente ai fini dell’esenzione: la produzione del bilancio di esercizio non permette il riscontro delle caratteristiche oggettive e catastali degli immobili né della concreta destinazione impressa. È inoltre necessario aver presentato la dichiarazione prevista dall’art. 5-bis del d.l. n. 102/2013, a pena di decadenza, entro il termine ordinario. Poiché la norma riguarda proprio l’annualità 2014, non si pone alcuna questione di applicazione retroattiva.

È invece fondato il ricorso incidentale. La Corte richiama i principi reiterati in materia: sono inagibili i fabbricati che presentino un degrado fisico sopravvenuto — diroccato, pericolante, fatiscente — o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria. L’inagibilità è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile, intesa come situazione intrinseca di degrado, e non come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità.

Il certificato di agibilità, osserva la Corte, incide sull’idoneità igienico-sanitaria del manufatto, ma non sulla sua esistenza ai fini fiscali. Il presupposto impositivo è diverso: l’imposta è dovuta per il solo fatto dell’accatastamento, restando estraneo al rapporto tributario tutto ciò che attiene alla effettiva abitabilità del bene. La legge non richiede, tra i presupposti dell’imposta, la regolarità urbanistica dell’immobile.

La C.T.R. ha dunque confuso i presupposti che danno diritto alla riduzione con la mera questione dell’agibilità amministrativo-urbanistica. La sentenza è cassata in relazione ai motivi del ricorso incidentale accolti e, decidendo nel merito senza necessità di ulteriori accertamenti di fatto, il ricorso originario della contribuente è rigettato. Le spese di merito sono compensate; quelle di legittimità sono poste a carico della società.