Magazzini in area portuale usati da un’impresa privata: categoria catastale D/7, non E/1 (Cass. civ. Sez. V n. 2563 del 05.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classificazione catastale, le aree portuali devono essere censite sulla base del criterio della destinazione funzionale e non di quello della mera ubicazione, dovendosi avere riguardo allo svolgimento o meno nell’immobile di un’attività esercitata secondo parametri imprenditoriali, con l’ulteriore conseguenza che in caso di utilizzo di tali aree per finalità economiche, comportanti un’autonoma capacità reddituale, resta esclusa la possibilità di inquadramento nella categoria catastale E. (Rv. 678119-01)

Il Fatto

Una società proprietaria di un fabbricato destinato a stoccaggio, situato in ambito portuale, presentava una dichiarazione DOCFA dopo lavori che ne avevano variato la consistenza, attribuendo all’immobile la categoria E/1. L’Agenzia delle Entrate rettificava il classamento in D/7, ritenendo che gli immobili a uso commerciale non possano rientrare nella categoria E/1. La società impugnava il provvedimento.

La Commissione tributaria provinciale di Ravenna accoglieva il ricorso: le operazioni portuali (carico, scarico, deposito e movimentazione delle merci), anche se svolte da privati in concessione, sarebbero servizi di pubblico interesse, e l’immobile funzionale a esse andrebbe in E/1; la Commissione richiamava anche l’art. 1, comma 578, della legge n. 205 del 2017 e censurava la mancata indicazione dei criteri di calcolo della rendita. La Commissione tributaria regionale dell’Emilia-Romagna respingeva l’appello dell’Ufficio e accoglieva quello incidentale della contribuente, ritenendo gli immobili privi di autonomia reddituale e la legge del 2017, pur valida solo per il futuro, di supporto all’interpretazione della disciplina precedente. L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi due motivi, sulla violazione dell’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262 del 2006 e dell’art. 2082 c.c. Richiama la propria giurisprudenza recente, resa in materia di ICI ma riferita alla classificazione catastale: le aree portuali, anche demaniali, rientrano nella categoria E solo se hanno caratteristiche tipologico-funzionali che le rendono estranee a ogni uso commerciale o industriale, non se presentano autonomia funzionale e reddituale derivante dall’impiego imprenditoriale; l’art. 1, comma 578, della legge n. 205 del 2017 vale solo dal 1° gennaio 2020 (Cass. n. 34657/2019). Il censimento catastale impone di accertare non la localizzazione del bene, ma l’esercizio di un’attività secondo parametri imprenditoriali, restando irrilevante l’interesse pubblico al suo svolgimento (Cass. n. 23067/2019; Cass. n. 33741/2024).

Nel caso di specie la stessa CTR non aveva messo in discussione che nell’immobile si svolgesse attività d’impresa. Il primo motivo è quindi accolto, con assorbimento del secondo, in base al principio per cui le aree portuali vanno censite secondo il criterio della destinazione funzionale e non della mera ubicazione: l’utilizzo per finalità economiche, con autonoma capacità reddituale, esclude la categoria E.

Il terzo motivo, che accusava la CTR di aver applicato retroattivamente la legge n. 205 del 2017, è inammissibile perché non coglie la ratio decidendi: la CTR aveva espressamente affermato che la norma opera per il futuro e l’aveva richiamata solo come conferma di un’interpretazione costruita sul quadro normativo previgente. Il quarto motivo, sulla motivazione dell’atto, è invece fondato: nella procedura DOCFA, se l’Ufficio non disattende gli elementi di fatto dichiarati dal contribuente e la differenza di rendita dipende da una diversa valutazione tecnica, l’obbligo di motivazione è soddisfatto dall’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita (Cass. n. 29754/2024).

La sentenza è cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte decide nel merito ex art. 384 c.p.c. rigettando il ricorso originario della contribuente. Le spese dei gradi di merito sono compensate; quelle di legittimità seguono la soccombenza.