IMU e leasing risolto: soggetto passivo il locatore dalla risoluzione (Cass. civ. Sez. V n. 15556 del 11.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, ai sensi dell’art. 9 del d.lgs. n. 23 del 2011, in caso di risoluzione del contratto di leasing immobiliare per inadempimento dell’utilizzatore, soggetto passivo del tributo torna a essere il locatore, ancorché non abbia ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte del locatario. Ai fini impositivi rileva non la detenzione materiale, bensì l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata, con titolarità di diritti opponibili erga omnes; tale vincolo permane finché è in vita il rapporto giuridico e si traduce in mera detenzione senza titolo dopo il suo venir meno. La disciplina della TASI di cui all’art. 1, comma 672, legge n. 147/2013, priva di natura interpretativa e riferita a un presupposto impositivo eterogeneo, non è estensibile analogicamente all’IMU.

Il Fatto

Un ente locale aveva emesso avviso di accertamento IMU per l’anno 2012 in relazione a immobili concessi in leasing e oggetto di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore. La società contribuente, incorporante la locatrice finanziaria, proponeva ricorso e la Commissione Tributaria Provinciale lo accoglieva.

L’appello dell’ente locale veniva rigettato dalla Commissione Tributaria Regionale, che confermava la soggettività passiva del locatario fino alla materiale restituzione del bene. Avverso tale pronuncia il Comune propone ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, mentre la società resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, con cui si denunciava la motivazione apparente ai sensi dell’art. 360, comma 1, num. 4) e num. 5), cod. proc. civ., è infondato. La Corte ribadisce che il vizio ricorre solo quando il giudice di merito ometta di indicare gli elementi del proprio convincimento o li indichi senza approfondita disamina logica, rendendo impossibile il controllo. Nella specie la sentenza impugnata esplicita la ratio decidendi e ne consente la verifica.

I motivi secondo e terzo, esaminati congiuntamente, investono la questione della soggettività passiva IMU nel periodo successivo alla risoluzione contrattuale ma antecedente alla riconsegna dell’immobile. La Corte ritiene la questione ormai risolta dal consolidato orientamento di legittimità, richiamando Cass. n. 29973/2019, Cass. n. 25249/2019 e Cass. 22/5/2019, n. 13793.

Secondo tale indirizzo, rileva l’art. 9 del d.lgs. n. 23 del 2011 e non la detenzione materiale del bene. Ciò che determina la soggettività passiva è il vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata. Il venir meno di quel vincolo, per scadenza naturale o risoluzione anticipata, fa cessare la soggettività in capo all’utilizzatore e ne determina l’automatico passaggio al locatore.

L’indirizzo opposto, espresso da Cass. 17/7/2019, n. 19166, che valorizzava l’ultrattività del contratto fino alla riconsegna, è superato. La Corte richiama Cass. n. 7227/2020 e Cass. n. 6664/2020, che hanno ricomposto il contrasto.

Nessun rilievo assume l’art. 1, comma 672, legge n. 147/2013, che pone a carico del locatario la TASI per tutta la durata del contratto. La norma non ha natura interpretativa, è circoscritta alla TASI e non è estensibile analogicamente all’IMU, sia perché l’art. 1, comma 703 fa salva la disciplina IMU, sia per l’eterogeneità dei presupposti: l’IMU è imposta patrimoniale fondata sul possesso, la TASI finanzia servizi indivisibili.

Il ricorso è pertanto accolto limitato al secondo e terzo motivo, respinto il primo e assorbiti i rimanenti; la sentenza è cassata e, decidendo nel merito, il ricorso originario della contribuente è rigettato. Le spese dell’intero giudizio sono compensate per il recente consolidarsi dell’orientamento.