IMU, riduzione del 50% solo per degrado non superabile con manutenzione (Cass. civ. Sez. V n. 22222 del 06.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, la riduzione del 50% della base imponibile prevista per i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati spetta solo quando l’immobile presenti un degrado fisico sopravvenuto — diroccato, pericolante, fatiscente — o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Gli interventi finalizzati ad assicurare le condizioni igienico-sanitarie, in assenza di opere strutturali sull’organismo edilizio nei suoi aspetti tipologici, funzionali e impiantistici, restano attività meramente manutentive e non integrano il restauro o risanamento conservativo. Dopo la riformulazione dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ. non rileva più il semplice difetto di sufficienza della motivazione, essendo censurabile solo la motivazione apparente. Le delibere comunali sui valori venali delle aree fabbricabili non hanno valore imperativo e ammettono prova contraria, il cui onere grava sul contribuente.

Il Fatto

Il fallimento di una società proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale aveva confermato la decisione di primo grado, sfavorevole all’istante. Oggetto della controversia era l’avviso di accertamento con cui il Comune contestava l’infedele dichiarazione e l’omesso pagamento dell’IMU per l’anno 2016, in relazione a tre fabbricati e a un’area fabbricabile.

Il contribuente rivendicava la riduzione del 50% della base imponibile per l’inagibilità dei fabbricati e contestava la valutazione dell’area edificabile, ritenuta incongrua per eccesso. La Commissione regionale aveva escluso la riduzione, qualificando gli interventi come manutenzione e non come restauro o risanamento conservativo, e aveva confermato il valore determinato dal Comune per zone omogenee.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, la Corte richiama l’orientamento consolidato sulla motivazione apparente: essa ricorre quando la motivazione, pur materialmente presente, non rende percepibili le ragioni della decisione, perché composta da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’iter logico seguito. Tale vizio non attinge il minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. e determina nullità della sentenza, censurabile ex art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ..

La Corte esclude invece che rilevi il semplice difetto di sufficienza della motivazione, in seguito alla riformulazione dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., richiamando numerosi precedenti, tra cui le Sezioni Unite n. 8053 del 2014 e le Sezioni Unite n. 22232 del 2016. Nel caso concreto, la motivazione della Commissione risulta adeguata, avendo spiegato la qualificazione degli interventi e i criteri di determinazione del valore.

Sul secondo motivo, la Corte richiama Sez. T. n. 5804 del 2023 e Cass. n. 29966 del 2019: sono inagibili i fabbricati che presentino degrado fisico sopravvenuto o obsolescenza non superabile con interventi di manutenzione; la distinzione tra manutenzione e risanamento conservativo dipende dalla finalità, rispettivamente di mantenimento in efficienza e di conservazione dell’immobile. Gli interventi accertati in fatto, diretti a garantire la sicurezza igienico-sanitaria senza opere strutturali, sono stati correttamente ricondotti alla manutenzione.

Quanto al quarto motivo, la Corte ribadisce che le delibere comunali sui valori delle aree fabbricabili sono fonti di presunzioni e non hanno valore imperativo, ammettendo prova contraria — richiamando Sez. T. n. 17248 del 2019 e Cass. n. 24573 del 2010. Nel caso, tuttavia, la prova contraria è mancata, per l’inattendibilità della perizia di parte, già sul versante della provenienza.

La Corte rigetta pertanto il ricorso, condanna il fallimento alla rifusione delle spese e dà atto dei presupposti per il versamento del contributo unificato.