Infiltrazioni da cassetta del water: responsabilità del condomino, non del condominio (Cass. civ. Sez. II n. 25442 del 16.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
La presunzione di proprietà comune di cui all’art. 1117, comma primo, n. 3, cod. civ., nel testo anteriore alla modifica recata dall’art. 1 della legge n. 220/2012, non si estende alla parte dell’impianto di scarico ricompresa nell’appartamento del singolo condomino, che resta nella sfera della proprietà esclusiva. Del non perfetto funzionamento di tale parte e dei danni arrecati alle proprietà sottostanti risponde il condomino e non il condominio, non essendo le infiltrazioni provocate da una parte comune di cui il condominio possa essere considerato custode ai sensi dell’art. 2051 cod. civ. La parte risultata vittoriosa nel merito può impugnare per cassazione la statuizione che, pur non traducendosi in condanna, ne afferma la responsabilità e può fondare una futura richiesta risarcitoria. Il condominio non può essere condannato alle spese di lite quando nessuna delle domande, né principali né verso i terzi chiamati, abbia trovato accoglimento.

Il Fatto

Due condomine comproprietarie di un appartamento hanno chiamato in causa il condominio, sostenendone il concorso nelle spese di riparazione dei danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dall’immobile sovrastante. Il condominio ha proposto domanda di manleva verso l’assicuratore e verso l’impresa che aveva eseguito precedenti riparazioni.

Il Tribunale aveva condannato al risarcimento le sole comproprietarie, distinguendo tra i danni del 2002, ricondotti alla rottura della colonna di scarico, e quelli del 2005, causati dal malfunzionamento della cassetta di alimentazione dello scarico del bagno. La Corte d’Appello di Bologna, in riforma, ha respinto l’azione risarcitoria delle attrici, ma ha condannato il condominio al pagamento delle spese di entrambi i gradi, reputandolo responsabile dei danni. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione in cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto l’interesse del condominio, risultato vittorioso, a censurare la pronuncia. La statuizione sulla responsabilità può fare stato e fondare una nuova richiesta risarcitoria, non preclusa, poiché oggetto di giudicato interno di rigetto era la sola domanda dei convenuti verso il condominio. L’impugnazione di parti della sentenza idonee a pregiudicare la parte vittoriosa è ammessa, come già affermato dai precedenti richiamati (Cass. 26921/2008; Cass. 17193/2012).

Nel merito, il primo motivo è fondato. La sentenza aveva posto a carico del condominio anche il danno provocato dall’adduzione della cassetta interna del water, bene di proprietà esclusiva e non comune. Il collegio ricostruisce il perimetro dell’art. 1117, n. 3, cod. civ.: sono comuni le opere e gli impianti destinati all’uso comune, compresi gli impianti idrici e fognari, ma solo fino al punto di diramazione verso i locali di proprietà individuale. La presunzione di comunione non può quindi estendersi alla parte di impianto ricompresa nell’appartamento (così Cass. 583/2001 e Cass. 12894/1995). Ne risponde il condomino, non il condominio, carente della qualità di custode ex art. 2051 cod. civ. (Cass. 7044/2020).

Il secondo motivo è parimenti fondato. Nessuna delle domande è stata accolta in appello, né quelle principali né quelle verso i terzi chiamati. Essendo tali statuizioni definitive, il condominio non poteva essere considerato soccombente e non poteva rispondere delle spese, malgrado la dichiarata responsabilità limitata all’an. Sono così violati gli artt. 91 e 92 cod. proc. civ.

Il quarto motivo è fondato. Il Tribunale aveva ritenuto assorbita la domanda di manleva verso l’assicuratore, riproposta in appello con richiesta di rimborso delle spese di resistenza ex art. 1917 cod. civ. La Corte di merito avrebbe dovuto pronunciarsi. In tema di assicurazione della responsabilità civile si distinguono il diritto al rimborso delle spese di chiamata in causa, condizionato alla soccombenza anche solo virtuale dell’assicuratore; il diritto alle spese di resistenza, di fonte contrattuale e indipendente da una condanna verso il terzo; e la rifusione delle spese di soccombenza dovute al terzo vittorioso, entro il limite del massimale (Cass. 4275/2024; Cass. 33013/2024). Il terzo e il quinto motivo restano assorbiti. La sentenza è cassata sui motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione.