Infiltrazioni dalla terrazza in uso esclusivo: il danneggiato può chiedere l’intero a ciascun responsabile, le quote dell’art. 1126 c.c. valgono solo tra i condebitori (Cass. 11585/2026)
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, sentenza n. 11585/2026, pubblicata il 28 aprile 2026 (R.G.N. 666/2021) — pubblica udienza del 20 novembre 2025, Presidente Milena Falaschi, Relatore Antonio Scarpa.
Il principio di diritto
In presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti— quali il locatore ed il conduttore titolari del diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello ed il condominio (ovvero i condomini titolari delle unità immobiliari coperte dalla terrazza)— e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 cod. civ. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno, non rilevando, rispetto all’attore, i limiti del terzo o dei due terzi imputabili all’uno o agli altri a norma dell’art. 1126 cod. civ. (viceversa operanti nei rapporti interni fra i corresponsabili, ove sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso).
Il fatto
Il proprietario di un appartamento agiva per il risarcimento dei danni da due eventi di infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza a livello sovrastante, imputabili all’ostruzione del bocchettone di scarico e a difetti di manutenzione. Il Tribunale condannava il solo Condominio; la Corte d’appello di Roma, accertato il concorso di colpa ex artt. 2051 e 2055 cod. civ., condannava in solido il Condominio, il proprietario e il conduttore titolari dell’uso esclusivo della terrazza. Il conduttore ricorreva per cassazione con cinque motivi.
La motivazione
La Corte rigetta le censure di rito e di merito. Il motivo sul contraddittorio (deposito tardivo di comparse avversarie) è infondato: il ricorrente non aveva a sua volta depositato alcuno scritto entro il termine, sicché non può dolersi di una lesione del diritto di difesa. Il motivo sul travisamento della prova è inammissibile: la svista sul fatto probatorio si fa valere con la revocazione ex art. 395, n. 4, cod. proc. civ. (Cass. Sez. Un. n. 5792 del 2024), mentre la critica dell’apprezzamento del CTU sollecita un inammissibile riesame di merito. Confermata la responsabilità oggettiva del custode ex art. 2051 cod. civ., fondata sulla relazione di custodia con la cosa (la terrazza) e sul nesso causale con il danno.
Il cuore della decisione (quarto motivo)— infondato— riguarda il rapporto tra l’art. 2055 e l’art. 1126 cod. civ. Richiamando Cass. Sez. Un. n. 9449 del 2016, che ha attratto il danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità extracontrattuale, la Corte enuncia il principio di diritto: la ripartizione per quote dell’art. 1126 cod. civ. (un terzo a chi ha l’uso esclusivo, due terzi ai condomini) opera solo nei rapporti interni tra i corresponsabili, ai fini del regresso, e non può essere opposta al danneggiato, che— in forza della solidarietà ex art. 2055 cod. civ.— può pretendere l’intero da ciascun obbligato. Infondato anche il quinto motivo sulle spese, coerente con la soccombenza.
Esito: rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità.
Implicazioni pratiche
Chi subisce danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello in uso esclusivo può agire per l’intero contro ciascuno dei responsabili— il titolare dell’uso esclusivo (proprietario e/o conduttore) e il condominio— senza doversi accontentare della quota di un terzo o di due terzi dell’art. 1126 cod. civ. Quella ripartizione conta solo tra i corresponsabili, in sede di regresso, e va fatta valere con apposita domanda. Per l’amministratore di condominio e per chi ha l’uso esclusivo del lastrico: la solidarietà verso il danneggiato è piena, e la ripartizione interna si recupera solo in un secondo momento. Rilievo pratico diretto per le liti condominiali da infiltrazioni.
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