Art. 1108 c.c. – Innovazioni, atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, alienazioni, locazioni ultranovennali e consenso dei partecipanti
L’art. 1108 c.c. è la disposizione che segna il passaggio dalla gestione ordinaria della comunione alla sfera degli atti che incidono più profondamente sulla consistenza, sulla destinazione o sulla disponibilità giuridica della cosa comune, distinguendo fra innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, da un lato, e alienazioni, costituzione di diritti reali sul fondo comune e locazioni ultranovennali, dall’altro, con un corrispondente aggravamento del quorum deliberativo fino all’esigenza del consenso unanime nei casi più incisivi.
La norma va letta in continuità con il sistema della comunione: l’art. 1100 c.c. individua il campo di applicazione della disciplina della comunione, l’art. 1101 c.c. collega vantaggi e pesi alle quote, l’art. 1105 c.c. disciplina la maggioranza per l’ordinaria amministrazione, mentre l’art. 1108 c.c. delimita ciò che la maggioranza può fare e, soprattutto, ciò che non può fare senza una più intensa convergenza di volontà dei comunisti.
Cosa prevede l’articolo
La giurisprudenza disponibile conferma che il problema centrale dell’art. 1108 c.c. non è soltanto quantitativo, cioè di quorum, ma prima ancora qualitativo, cioè di qualificazione dell’atto: occorre stabilire se ci si trovi dinanzi a un atto di ordinaria amministrazione, a un atto eccedente l’ordinaria amministrazione, a un’innovazione, oppure a un atto dispositivo in senso forte, perché da tale qualificazione dipendono tanto la validità della deliberazione quanto i rimedi esperibili (Corte app. Venezia n. 1729/2025; Trib. Verona n. 55/2024; Trib. Verona n. 511/2024).
Primo e secondo comma: innovazioni e atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
Per innovazioni e atti eccedenti l’ordinaria amministrazione la legge richiede un quorum deliberativo aggravato rispetto a quello ordinario. Non basta però il solo raggiungimento del quorum qualificato: il secondo comma dell’art. 1108 c.c., come ricostruito da Cass. n. 2375/2025, subordina l’approvazione all’assenza di pregiudizio per alcuno dei partecipanti, sicché la validità sostanziale della deliberazione presuppone anche la verifica dell’assenza di un sacrificio individuale incompatibile con la struttura della comunione. La stessa pronuncia chiarisce che un titolo amministrativo, come una concessione edilizia, non sostituisce la deliberazione o il consenso richiesti dall’art. 1108 c.c., né vale come prova equivalente della volontà dei compartecipi.
Terzo comma: alienazioni, diritti reali e locazioni ultranovennali
Per alienazioni, costituzione di diritti reali sul fondo comune e locazioni ultranovennali, il terzo comma dell’art. 1108 c.c. richiede il consenso di tutti i partecipanti, non sostituibile da maggioranze rafforzate. La violazione di questo requisito non comporta però sempre nullità radicale dell’atto: Cass. n. 4637/2021 ha chiarito che la vendita dell’intero bene comune compiuta da alcuni soltanto dei comproprietari trasferisce le loro quote e resta inefficace rispetto alla quota del dissenziente, secondo uno schema di inefficacia parziale, con richiamo alla disciplina della vendita di cosa parzialmente altrui — dunque la violazione può tradursi in inefficacia relativa o parziale rispetto ai contitolari non consenzienti, anziché in nullità assoluta. Il calcolo del quorum e del consenso richiesto presuppone in ogni caso l’esatto accertamento delle quote risultanti dal titolo: Cass. n. 9875/2023 precisa che l’interpretazione del titolo segue la comune intenzione delle parti, potendo valorizzare anche elementi esterni come il prezzo pattuito e i comportamenti successivi, incluse variazioni catastali.
Applicazione pratica
Sul criterio distintivo tra ordinaria e straordinaria amministrazione, la giurisprudenza di merito utilizza un test funzionale: sono di ordinaria amministrazione gli atti rivolti alla conservazione del bene, al mantenimento della sua destinazione e a modificazioni contenute della sua materialità; sono invece eccedenti quelli che incidono in modo non modesto sull’assetto materiale o economico della cosa comune, comportano assunzione di obbligazioni rilevanti o alterano in modo apprezzabile il programma di gestione (Trib. Verona n. 511/2024; Trib. Verona n. 55/2024). In applicazione di questo test, lavori come sostituzione integrale della pavimentazione, modificazione della vasca di compenso, rifacimenti strutturali e opere aggiuntive con aumento del corrispettivo dell’appaltatore sono stati trattati come atti di straordinaria amministrazione, con conseguente necessità della maggioranza qualificata (Trib. Verona n. 55/2024).
Sul rapporto tra uso consentito e innovazione, Cass. n. 13213/2019 distingue l’uso più intenso consentito ex art. 1102 c.c. dagli atti che orientano il bene comune verso una utilità nuova o stabilmente piegata a vantaggio di un bene esclusivo: quando si incide sulla destinazione funzionale della cosa comune o si realizza un effetto assimilabile alla costituzione di una servitù, non si è più nel campo del semplice uso, ma in quello delle innovazioni o degli atti dispositivi, con conseguente operatività dei limiti dell’art. 1108 c.c. La pronuncia valorizza anche il rischio di consolidamento di situazioni di fatto idonee a sfociare in usucapione o nella formazione di un diritto reale a favore di terzi, mostrando come la funzione dell’art. 1108 c.c. sia anche quella di impedire che la maggioranza o il singolo, attraverso condotte solo apparentemente gestorie, alterino irreversibilmente il regime dominicale della res communis (la cosa comune).
Nello stesso senso, la Corte d’Appello di Venezia ha affermato che demolizione di manufatti e vendita di attrezzature agricole devono essere previamente qualificate ai fini dell’art. 1108 c.c., e che il carattere abusivo dell’opera da demolire non esonera comunque dal rispetto del quorum richiesto per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione: anche quando l’intervento appaia opportuno o persino necessario, resta indispensabile verificare la corretta base deliberativa (Corte app. Venezia n. 1729/2025).
Sul versante delle alienazioni, il Tribunale di Napoli, in una controversia su permuta di porzione di corte condominiale, ha affermato che per la permuta o alienazione del bene comune è necessario il consenso unanime dei comproprietari, e che scritture private sottoscritte da alcuni soltanto non integrano titolo sufficiente a disporre della cosa comune; rileva inoltre l’onere probatorio sull’esistenza di procura notarile o di altro titolo espresso proveniente da tutti i partecipanti (Trib. Napoli n. 202/2024).
Sulle locazioni ultranovennali, la regola dell’unanimità conserva piena autonomia anche rispetto al paradigma della gestione d’affari applicabile al comproprietario che loca la cosa comune: il paradigma gestorio non può neutralizzare il requisito dell’unanimità quando si sia in presenza di una locazione ultranovennale (Cass. n. 25433/2019). La ratifica da parte di alcuni soltanto, anche se maggioritari, non sana il difetto di unanimità, dovendo la ratifica sanante provenire, nei confronti dei comproprietari non originariamente consenzienti, da tutti; resta però ferma la distinzione fra efficacia del contratto verso il conduttore di buona fede e tutela interna dei comproprietari non consenzienti, i quali conservano rimedi restitutori o risarcitori (Cass. n. 4280/2023). Per le locazioni stipulate dal singolo comproprietario e non ricadenti nel terzo comma dell’art. 1108 c.c., invece, si applica lo schema della gestione d’affari: il contratto resta valido tra le parti contraenti e il comproprietario non locatore, in mancanza di opposizione preventiva, può ratificare e conseguire pro quota i canoni successivi (Cass. n. 20885/2023). Il punto di equilibrio è quindi il seguente: per le locazioni non ricadenti nel terzo comma dell’art. 1108 c.c. prevale la gestione d’affari e l’efficacia obbligatoria tra i contraenti; per le locazioni ultranovennali resta ferma la specialità della regola unanimistica (Cass. n. 25433/2019; Cass. n. 20885/2023; Cass. n. 4280/2023).
Per evitare applicazioni meccaniche del regime dell’ultranovennalità, occorre distinguere la mera proroga dal nuovo contratto: se l’accordo successivo modifica canone, oneri e assetto economico, può qualificarsi come nuovo contratto infra-novennale e non come semplice protrazione, e va quindi verificato in concreto il contenuto e la struttura del nuovo accordo, senza lasciarsi guidare dalla sola etichetta formale di «proroga» (Corte app. Firenze n. 483/2024). Quando la locazione è stipulata da un solo comproprietario, essa può restare valida ed efficace tra le parti e verso il conduttore, mentre sul piano interno rilevano i rimedi tra comunisti, compreso il risarcimento parametrato alla differenza tra canone di mercato e canone pattuito, rapportata alla quota: la tutela dell’art. 1108 c.c. non si esaurisce quindi nella categoria dell’invalidità, ma può tradursi anche in una tutela risarcitoria fra comproprietari (Corte app. Napoli n. 283/2024).
Raccordo con il condominio
L’art. 1139 c.c. consente il rinvio alle norme sulla comunione in generale per quanto non espressamente previsto dal capo sul condominio, e infatti l’art. 1108 c.c. trova applicazione in chiave condominiale specialmente per alienazioni di beni comuni e locazioni di lunga durata (Trib. Napoli n. 202/2024).
Va peraltro escluso il trapianto automatico, nella comunione ordinaria, di categorie elaborate per il condominio o per le società, come il conflitto di interessi ex art. 2373 c.c.: le impugnazioni nella comunione devono essere ricondotte ai rimedi specifici del capo sulla comunione, non a trasposizioni improprie di modelli diversi (Corte app. Firenze n. 483/2024). Questo conferma che il controllo sugli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione va costruito anzitutto sulla tipologia dell’atto, sul quorum, sul titolo e sui rimedi propri della comunione.
Sul piano dei vizi della deliberazione condominiale, il Tribunale di Locri ha ricostruito il test per distinguere le ipotesi di nullità da quelle di mera annullabilità, con particolare riguardo alle deliberazioni su lavori straordinari e fondo speciale, richiamando arresti di legittimità e di Sezioni Unite; pur trattandosi di una decisione di merito non direttamente centrata solo sull’art. 1108 c.c., essa aiuta a classificare i vizi delle deliberazioni relative ad atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, specie quando manchino elementi essenziali dell’oggetto o del programma economico. La stessa sentenza valorizza il tema della legittimazione all’impugnazione di dissenzienti e assenti e il rispetto del termine di decadenza, profili che restano essenziali anche per contestare delibere adottate in violazione dell’art. 1108 c.c. (Trib. Locri n. 250/2025).
Giurisprudenza
Problema: come distinguere ordinaria da straordinaria amministrazione. Principio: un test funzionale — sono di ordinaria amministrazione gli atti di conservazione e mantenimento della destinazione con modificazioni contenute; sono eccedenti quelli che incidono in modo non modesto sull’assetto materiale o economico, comportano obbligazioni rilevanti o alterano apprezzabilmente il programma di gestione. Conseguenza pratica: lavori come sostituzione della pavimentazione, modifica della vasca di compenso, rifacimenti strutturali e opere con aumento del corrispettivo dell’appaltatore richiedono la maggioranza qualificata dell’art. 1108 c.c. (Corte app. Venezia n. 1729/2025; Trib. Verona n. 55/2024; Trib. Verona n. 511/2024).
Problema: se il raggiungimento del quorum qualificato basti a legittimare un’innovazione o un atto eccedente. Principio: occorre anche l’assenza di pregiudizio per alcuno dei partecipanti (secondo comma), da accertare in concreto sul piano tecnico; un titolo amministrativo, come una concessione edilizia, non sostituisce la deliberazione né prova il consenso dei compartecipi. Conseguenza pratica: le deliberazioni su innovazioni vanno vagliate anche nel merito tecnico del pregiudizio, non bastando il solo quorum (Cass. n. 2375/2025).
Problema: quando l’uso più intenso del bene comune ex art. 1102 c.c. sconfina nell’innovazione o nell’atto dispositivo soggetto ai limiti dell’art. 1108 c.c. Principio: quando l’intervento orienta il bene verso un’utilità nuova o stabilmente destinata a vantaggio di un bene esclusivo, incidendo sulla destinazione funzionale o realizzando un effetto assimilabile a una servitù, si esce dall’uso consentito. Conseguenza pratica: va vigilato il rischio di consolidamento di situazioni di fatto idonee a sfociare in usucapione o nella formazione di un diritto reale a favore di terzi tramite condotte solo apparentemente gestorie (Cass. n. 13213/2019).
Problema: quali requisiti per la permuta o alienazione di una porzione di bene comune. Principio: serve il consenso unanime dei comproprietari; scritture private sottoscritte da alcuni soltanto non integrano titolo sufficiente; l’esistenza di procura notarile o altro titolo espresso di tutti i partecipanti va provata da chi intende disporre del bene. Conseguenza pratica: l’unanimità del terzo comma dell’art. 1108 c.c. è requisito sostanziale e probatorio, non superabile da accordi parziali (Trib. Napoli n. 202/2024).
Problema: quali effetti produce la vendita dell’intero bene comune compiuta da alcuni soltanto dei comproprietari. Principio: la vendita trasferisce le quote dei venditori e resta inefficace rispetto alla quota del dissenziente, secondo lo schema dell’inefficacia parziale, con richiamo alla vendita di cosa parzialmente altrui. Conseguenza pratica: la violazione del terzo comma dell’art. 1108 c.c. non comporta sempre nullità radicale, ma può tradursi in inefficacia relativa o parziale (Cass. n. 4637/2021).
Problema: se la gestione d’affari del comproprietario che loca la cosa comune neutralizzi il requisito dell’unanimità per le locazioni ultranovennali. Principio: la regola speciale del terzo comma dell’art. 1108 c.c. conserva piena autonomia; il paradigma gestorio non sana la mancanza di unanimità oltre il novennio. Conseguenza pratica: per le locazioni ultranovennali resta sempre necessario il consenso di tutti i partecipanti (Cass. n. 25433/2019).
Problema: se la ratifica di alcuni comproprietari, anche maggioritari, sani il difetto di unanimità in una locazione ultranovennale. Principio: la ratifica di alcuni soltanto non sana il difetto, che richiede la ratifica di tutti i non originariamente consenzienti; il contratto resta comunque efficace verso il conduttore di buona fede. Conseguenza pratica: i comproprietari non consenzienti conservano, sul piano interno, rimedi restitutori o risarcitori, distinti dalla sorte del contratto verso il conduttore (Cass. n. 4280/2023).
Problema: come si qualifica, nei rapporti interni, la locazione stipulata dal singolo comproprietario senza il consenso degli altri. Principio: si inquadra nello schema della gestione d’affari; il contratto resta valido tra le parti; il comproprietario non locatore, senza opposizione preventiva, può ratificare e conseguire pro quota i canoni successivi. Conseguenza pratica: per le locazioni infranovennali prevale l’efficacia obbligatoria tra i contraenti, diversamente dalle locazioni ultranovennali dove resta ferma la regola unanimistica (Cass. n. 20885/2023).
Problema: come distinguere una mera proroga da un nuovo contratto di locazione ai fini del regime dell’ultranovennalità. Principio: se l’accordo successivo modifica canone, oneri e assetto economico, si qualifica come nuovo contratto infra-novennale e non come semplice protrazione. Conseguenza pratica: va verificato in concreto il contenuto del nuovo accordo, senza fermarsi all’etichetta formale di «proroga» (Corte app. Firenze n. 483/2024).
Problema: quali tutele residuano ai comproprietari non consenzienti quando la locazione di un solo comproprietario resta valida verso il conduttore. Principio: sul piano interno rilevano i rimedi tra comunisti, compreso il risarcimento parametrato alla differenza tra canone di mercato e canone pattuito, rapportata alla quota. Conseguenza pratica: la tutela dell’art. 1108 c.c. non si esaurisce nell’invalidità dell’atto, ma può tradursi in tutela risarcitoria interna (Corte app. Napoli n. 283/2024).
Problema: da cosa dipende il corretto calcolo del quorum richiesto dall’art. 1108 c.c. Principio: presuppone l’esatto accertamento delle quote risultanti dal titolo, la cui interpretazione segue la comune intenzione delle parti, valorizzando anche elementi esterni come il prezzo pattuito e i comportamenti successivi, incluse variazioni catastali. Conseguenza pratica: la validità della deliberazione può dipendere non dalla regola maggioritaria in sé, ma dal previo e corretto accertamento del valore delle quote (Cass. n. 9875/2023).
Problema: come distinguere nullità e annullabilità delle deliberazioni su atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, con riguardo a lavori straordinari e fondo speciale. Principio: un test giurisprudenziale, che richiama arresti di legittimità e di Sezioni Unite, classifica i vizi specie quando manchino elementi essenziali dell’oggetto o del programma economico, e valorizza la legittimazione di dissenzienti e assenti e il termine di decadenza. Conseguenza pratica: questi profili restano essenziali per contestare delibere adottate in violazione dell’art. 1108 c.c. (Trib. Locri n. 250/2025).
Non sono invece disponibili, nei materiali forniti, i passaggi testuali integrali delle motivazioni di tutte le pronunce richiamate né ulteriori decisioni a Sezioni Unite specificamente dedicate all’art. 1108 c.c.; tale informazione, allo stato, non è disponibile.
Errori frequenti
- Ritenere sufficiente il raggiungimento del quorum qualificato per legittimare un’innovazione, senza verificare l’assenza di pregiudizio per i partecipanti richiesta dal secondo comma.
- Considerare un titolo amministrativo, come una concessione edilizia, equivalente al consenso o alla deliberazione richiesti dall’art. 1108 c.c.
- Ritenere che scritture private sottoscritte da alcuni soltanto dei comproprietari siano titolo sufficiente per alienare o costituire diritti reali sul bene comune.
- Applicare lo schema della gestione d’affari alle locazioni ultranovennali per aggirare il requisito dell’unanimità previsto dal terzo comma.
- Qualificare come mera proroga un accordo locativo che in realtà modifica canone, oneri e assetto economico, eludendo così il regime dell’ultranovennalità.
- Presumere che la violazione del terzo comma dell’art. 1108 c.c. comporti sempre nullità assoluta, senza considerare le ipotesi di inefficacia parziale o di tutela meramente risarcitoria.
Collegamenti
- Art. 1100 c.c. — campo di applicazione della disciplina della comunione.
- Art. 1101 c.c. — quote, vantaggi e pesi.
- Art. 1102 c.c. — uso della cosa comune e confine con l’innovazione.
- Art. 1105 c.c. — maggioranza per l’ordinaria amministrazione.
- Art. 1139 c.c. — rinvio alle norme sulla comunione per il condominio.
- Art. 2373 c.c. — conflitto di interessi in ambito societario, non trapiantabile automaticamente nella comunione.
In sintesi, il quadro giurisprudenziale disponibile consente di formulare alcuni principi fermi per un commentario scientifico dell’art. 1108 c.c.: primo, l’atto va preliminarmente qualificato, poiché solo così si individua il quorum richiesto; secondo, per innovazioni e atti eccedenti l’ordinaria amministrazione non basta la maggioranza, ma occorre anche l’assenza di pregiudizio per i partecipanti; terzo, per alienazioni, diritti reali e locazioni ultranovennali è richiesto il consenso unanime, non surrogabile da ratifiche parziali o da meri titoli amministrativi; quarto, la violazione del terzo comma non determina sempre nullità assoluta, potendo tradursi in inefficacia parziale o in rimedi risarcitori interni, soprattutto quando l’atto sia stato stipulato da alcuni comunisti con terzi; quinto, il calcolo della maggioranza dipende dal corretto accertamento delle quote, da ricostruire in base al titolo e ai relativi criteri ermeneutici. In chiave evolutiva, i materiali mostrano un orientamento abbastanza coerente nel tempo: la giurisprudenza del 2019 ha chiarito il rapporto fra uso consentito, innovazione e locazione ultranovennale; quella del 2021 ha consolidato il tema dell’inefficacia parziale degli atti dispositivi dell’intero e dei limiti delle ratifiche; quella del 2023 ha approfondito da un lato l’accertamento delle quote e dall’altro il rapporto fra gestione d’affari e locazione della cosa comune; le decisioni del 2024 e del 2025, infine, hanno rafforzato il controllo sulla qualificazione concreta degli atti, sul rispetto dei quorum e sulla verifica del pregiudizio.
Nota della Redazione
Ogni decisione citata è verificata sul provvedimento originale.
Quando il documento può essere legittimamente ripubblicato senza esporre dati personali,
mettiamo a disposizione anche il testo integrale.