Interventi di recupero parziale e base imponibile TASI costituita dal valore dell’area (Cass. civ. Sez. 5 n. 20672 del 18.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di Tasi, ai fini della determinazione della base imponibile nel caso di interventi di recupero, ex art. 31, comma 1, lett. d), della l. n. 457 del 1978, su fabbricati già esistenti, sia nel totale sia in parti essenziali, ai sensi dell’art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992, occorre considerare soltanto il valore dell’area, senza computare quello del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di ristrutturazione o, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato ristrutturato sia stato comunque utilizzato. La riduzione alla metà della base imponibile prevista per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati non trova applicazione in caso di interventi di ristrutturazione, atteso che il beneficio presuppone un degrado fisico sopravvenuto non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Il Fatto

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia aveva rigettato l’appello proposto da una società contribuente, confermando la sentenza di primo grado che aveva respinto il ricorso contro un avviso di accertamento per il pagamento della Tasi relativo agli anni 2018 e 2019. Il giudice di merito aveva ritenuto che anche i fabbricati in corso di demolizione e ristrutturazione fossero soggetti all’imposta, con la base imponibile determinata assumendo il valore del terreno edificabile.

La società ha proposto ricorso per cassazione, deducendo la violazione dell’art. 1, comma 740, della l. n. 160 del 2019 e dell’art. 13, comma 3, del d.l. n. 201 del 2011, nonché dell’art. 1, comma 745, della l. n. 160 del 2019, lamentando l’erroneità della base imponibile adottata. Il Comune ha resistito con controricorso, chiedendo la declaratoria di inammissibilità del ricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente escluso l’applicabilità dell’art. 1, comma 740, della l. n. 160 del 2019, rilevando che la norma non era in vigore al momento del verificarsi del presupposto dell’imposta per gli anni oggetto di accertamento. Ha, invece, riconosciuto la ammissibilità del primo motivo di ricorso, escludendo che la censura integrasse una mera rivalutazione del fatto accertato in doppio conforme, trattandosi di una questione di qualificazione giuridica della fattispecie, ossia di sussunzione del fatto nella norma.

Nel merito, la Corte ha richiamato il principio secondo cui, ai fini della riduzione alla metà della base imponibile prevista dall’art. 13, comma 3, del d.l. n. 201 del 2011 per i fabbricati inagibili o inabitabili, l’inagibilità non può essere riconosciuta quando la situazione sia risolvibile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Ha, quindi, valorizzato l’accertamento dei giudici di merito, i quali avevano rilevato che solo una parte dell’edificio era interessata dai lavori, mentre i piani interrato, terra e lastrico solare continuavano ad essere operativi.

La Cassazione ha, pertanto, affermato che la disposizione di cui all’art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992 si applica non solo all’ipotesi di demolizione e ricostruzione, ma anche agli interventi di recupero che riguardino l’intero fabbricato o singole parti essenziali. In tal caso, come specificato dall’art. 31, comma 1, lett. d), della l. n. 457 del 1978, la base imponibile è costituita esclusivamente dal valore dell’area, senza computare quello del fabbricato in corso d’opera, fino all’ultimazione dei lavori o alla data del suo effettivo utilizzo.

Quanto al secondo motivo, la Corte lo ha dichiarato inammissibile per novità della censura, non risultando la questione trattata nella sentenza impugnata e non avendo la ricorrente indicato in quale atto del giudizio di merito la questione fosse stata dedotta. Ha, inoltre, aggiunto che la stima del valore dell’area effettuata dal giudice di merito costituisce un accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, risultando irrilevanti i diversi criteri di calcolo basati sulle rendite catastali. Il ricorso è stato, quindi, rigettato, con condanna della società alla rifusione delle spese processuali.