Il fine di lucro rileva nel classamento catastale solo in termini oggettivati (Cass. civ. Sez. 5 n. 17824 del 04.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene, secondo una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche, che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. destinazione ordinaria. L’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta prioritariamente non al concreto uso che ne venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica. Il fine di lucro, ove espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, deve essere verificato in termini oggettivati, desumendolo dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative; l’attività in concreto svolta costituisce criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento.

Il Fatto

La controversia origina da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate rettificava, da B/1 a D/4, la rendita catastale proposta con dichiarazione DOCFA per una struttura per servizi socio-sanitari-assistenziali. La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso della società contribuente, e la Commissione tributaria regionale della Lombardia respingeva l’appello erariale.

Avverso tale sentenza, l’Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione con due motivi, sostenendo che il classamento deve basarsi sulle caratteristiche oggettive dell’immobile e non sulla natura del soggetto intestatario o sull’assenza del fine di lucro dell’attività svolta.

La Motivazione della Corte

La Cassazione esamina congiuntamente i due motivi in quanto strettamente connessi. Richiamato il costante orientamento secondo cui la rendita catastale ha natura reale e inerisce alle caratteristiche oggettive dell’immobile, la Corte evidenzia che la destinazione funzionale e produttiva va accertata in base alle potenzialità d’utilizzo, purché compatibili con la disciplina urbanistica.

La Corte precisa che quando l’immobile, per le proprie caratteristiche strutturali, rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza con l’attività in concreto svolta all’interno dello stesso, che può costituire solo un mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass. n. 22103/2018).

Quanto al fine di lucro, la Corte afferma che esso merita considerazione solo in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati: se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti al tipo di attività svolta in un determinato momento storico (Cass. n. 25992/2020; Cass. n. 27436/2022).

La Corte distingue poi le categorie in questione: gli immobili D/4 sono strutture costruite o adattate per le speciali esigenze dell’attività sanitaria, con degenza e prestazioni sanitarie continuative; gli immobili B/1 includono strutture come gli ospizi, con funzione residenziale prevalente, assistenza ordinaria limitata e senza scopo di lucro.

La sentenza impugnata, che aveva risolto la controversia considerando esclusivamente l’attività svolta in concreto dalla società, nella sua connotazione soggettiva di assenza di fine di lucro, viene cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per il riesame della controversia attenendosi ai principi di diritto esposti.