Legittimazione dell’hotel vicino e sindacato sulle convenienze urbanistiche (Cons. Stato n. 4686 del 29.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di impugnazione di titoli edilizi e urbanistici, legittimazione e interesse al ricorso restano condizioni autonome e distinte: la vicinitas individua la legittimazione, ma non prova da sola il pregiudizio. Nelle controversie sugli esercizi alberghieri, la vicinitas commerciale va accertata secondo criteri specifici, avendo riguardo alla collocazione fisica delle strutture e all’omogeneità dell’offerta, che costituiscono il primo fattore di scelta dell’utente. La sostanziale adiacenza degli accessi e la natura tendenzialmente omogenea del servizio rendono superfluo l’ulteriore esame del bacino di utenza e del pregiudizio. La valutazione delle convenienze pubbliche e private richiesta dalle norme di piano integra scelta di merito amministrativo, sindacabile solo per illogicità, irrazionalità o incoerenza.

Il Fatto

Il Comune di Cagliari, su istanza di una società proprietaria, ha adottato e poi approvato una variante urbanistica al Piano Particolareggiato del Centro Storico per riconvertire in struttura alberghiera un complesso immobiliare già sede della Prefettura, mutandone la classificazione da As2 ad AG. La delibera consiliare di approvazione è stata preceduta dal deposito della variante e dalla presentazione di osservazioni da parte di una società che gestisce un albergo nel medesimo viale, in immobile adiacente.

Respinto il ricorso dal TAR Sardegna, Sezione Prima, n. 165/2023, la società alberghiera ha proposto appello principale, lamentando l’inesistenza di vantaggi pubblici ulteriori rispetto a quelli già acquisiti con un atto di intesa del 1998, e la controinteressata ha spiegato appello incidentale, deducendo la carenza di legittimazione dell’appellante principale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto l’eccezione di inammissibilità dell’appello incidentale. Richiamando l’Adunanza Plenaria n. 22 del 2021, ribadisce che legittimazione e interesse al ricorso sono condizioni autonome e che il criterio della vicinitas non vale da solo a dimostrare il pregiudizio, che deve essere allegato in modo rigoroso e significativo.

Sul punto la decisione introduce una precisazione specifica per il settore alberghiero. Il bacino di utenza degli hotel non è delimitabile come quello di un esercizio commerciale, perché la platea dei potenziali clienti è indeterminata e variabile in funzione di trasporti, politiche turistiche e canali di prenotazione on line. Il bilanciamento tra libertà di impresa e tutela dell’avviamento va quindi operato, in primo luogo, in sede di pianificazione urbanistica.

Ne deriva che, per l’esercizio alberghiero, la questione si risolve avendo riguardo alla collocazione fisica delle strutture. Dagli atti risulta che i due alberghi si trovano sul medesimo viale, ai civici 44 e 48-50, e che la struttura da realizzare ha due accessi adiacenti a quelli dell’appellante: l’offerta è perciò fisicamente sovrapponibile e rivolta al medesimo bacino. Irrilevante è la diversa categoria degli esercizi, trattandosi di offerta tendenzialmente alta e omogenea. L’eccezione è respinta.

Nel merito, la Corte ritiene che la valorizzazione del sito archeologico, con l’allestimento delle aree museali, la campagna di comunicazione e l’affidamento della gestione, quantificata in euro 138.200, costituisca elemento nuovo rispetto alla precedente delibera del 2003. L’apertura al pubblico dei parcheggi, con tariffe agevolate e apparati di regolazione degli accessi, integra un vantaggio per la collettività, anche in ragione della cessata efficacia dell’atto di intesa del 1998. La congruità delle convenienze resta valutazione di merito, insindacabile se non per irrazionalità, che il Collegio non ravvisa.

Sulla dotazione di parcheggi, il l.r. 23/1985, art. 15-quater, comma 1-ter, come modificato dalla l.r. 1/2019, richiede un metro quadrato ogni quaranta metri cubi: su un volume di 14.030,24 mq risultano necessari 350,756 mq, a fronte di 355 mq disponibili. Respinti entrambi gli appelli, le spese sono compensate per la novità delle questioni.