Livello e affrancazione escludono l’enfiteusi e legittimano la demolizione (TAR Puglia n. 1405 del 04.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il canone c.d. livellare, imposto su terreni già assegnati in proprietà privata con riserva di pagamento periodico, non integra un diritto di enfiteusi, ma un’obbligazione propter rem di natura reale. L’affrancazione del livello, disposta dal Comune e perfezionatasi con provvedimento dirigenziale, produce effetto espansivo del diritto reale e rende l’area di piena proprietà privata. L’indicazione “enfiteusi” contenuta nelle visure catastali è irrilevante, poiché il catasto ha funzione essenzialmente fiscale e non costituisce prova dei diritti reali. Venuto meno il presupposto del regime dei suoli pubblici, l’ordine di demolizione è legittimamente adottato ai sensi degli artt. 31 e 33 del d.P.R. n. 380/2001 e può essere rivolto al comproprietario, ancorché non responsabile materiale dell’abuso, in ragione dell’onere di ripristino dello stato dei luoghi.

Il Fatto

La società ricorrente impugnava l’ordinanza dirigenziale con cui il Comune di Manfredonia le ingiungeva la demolizione di opere realizzate in assenza di permesso di costruire su un immobile identificato catastalmente. La società deduceva di non essere proprietaria del terreno, rivestendo la qualità di titolare di un mero diritto di enfiteusi, con il Comune concedente e quindi proprietario. Asseriva pertanto l’erroneità del presupposto dell’ingiunzione, notificatale quale comproprietaria.

Deduceva la violazione dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, applicabile al solo proprietario e non all’enfiteuta, e in via alternativa dell’art. 35 del medesimo testo unico, che per gli abusi su suoli pubblici imporrebbe l’ordine verso il solo responsabile materiale. Lamentava inoltre un vizio istruttorio, il travisamento delle visure catastali, la violazione delle norme sulla partecipazione procedimentale e l’eccesso di potere per disparità di trattamento. Con motivi aggiunti censurava la deliberazione di Giunta Comunale n. 72/2024, disponente l’affrancazione, e prospettava la violazione del giudicato formatosi su precedenti pronunce.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale muove dall’accertamento compiuto dall’Ufficio Demanio e Patrimonio del Comune, di natura certificativa, secondo cui l’assegnazione del terreno risale all’ordinanza del 24 giugno 1879, emessa in applicazione del decreto reale del 3 dicembre 1808 e delle istruzioni approvate con decreto luogotenenziale del 3 luglio 1861. Da tali atti, regolati dal principio del tempus regit actum, emerge che il fondo fu assegnato in proprietà privata salvo pagamento di un canone denominato livello, qualificabile come obbligazione propter rem e non come enfiteusi.

La deliberazione di Giunta Comunale n. 72 del 16 dicembre 2024, disponente l’affrancazione del canone livellare, ha confermato tale assetto, producendo un effetto espansivo del diritto reale preesistente, come chiarito dalla circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2/2004. Il procedimento si è perfezionato con la determinazione dirigenziale n. 1647 del 10 settembre 2025, registrata e volturata in catasto. L’espressione “enfiteusi” riportata in catasto è quindi errata, stante la natura essenzialmente fiscale del catasto, che non costituisce prova dei diritti reali né della titolarità immobiliare, secondo la Cassazione n. 22339/2019.

Venuto meno il presupposto per l’applicazione dell’art. 35 del d.P.R. n. 380/2001, relativo agli abusi su suoli demaniali o patrimoniali pubblici, l’ordinanza risulta legittimamente adottata ai sensi degli artt. 31 e 33 del medesimo testo unico, che si applicano ai terreni di proprietà privata. La società, in qualità di comproprietaria del suolo, è pertanto destinataria dell’ordine di demolizione ancorché non responsabile materiale dell’abuso, secondo la ratio della normativa che impone al proprietario l’onere di garantire il ripristino dello stato dei luoghi.

Quanto al precedente richiamato dalla ricorrente, il Tribunale osserva che la sentenza di questo stesso TAR n. 368 del 19 marzo 2025 ha semplicemente dichiarato cessata la materia del contendere su un pregresso provvedimento fondato su un erroneo presupposto di enfiteusi, senza precludere nuovi provvedimenti basati su accertamenti più approfonditi. L’Amministrazione ha quindi esercitato il proprio potere doveroso di rettifica.

La censura sulla partecipazione procedimentale è infondata: l’ordinanza di demolizione, in quanto provvedimento a contenuto vincolato una volta accertati gli abusi, non richiede la comunicazione di avvio del procedimento. Il ricorso è pertanto respinto nel merito per infondatezza, con integrale compensazione delle spese di lite in ragione della complessità e risalenza delle vicende.