Locazione in grandi stazioni: canone libero e oneri una tantum legittimi (Cass. civ. Sez. III n. 25085 del 12.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Con riferimento alla locazione di locali facenti parte dei complessi immobiliari delle c.d. grandi stazioni ferroviarie, destinati ad attività di rivendita di generi di monopolio e di vendita di generi extra privativa, l’ammontare del canone locativo è liberamente determinabile e non deve commisurarsi alla percentuale dovuta ex art. 11, comma 2, legge n. 25/1986 al soggetto gestore della rete delle stazioni. Tale percentuale rappresenta solo una quota necessariamente dovuta, quale parte del canone liberamente pattuito. È parimenti legittima la clausola che prevede un onere una tantum, predeterminato anche in misura forfetaria, posto a carico del conduttore per la riqualificazione del complesso di stazione: essa è sinallagmatica rispetto a una prestazione secondaria del locatore e trova causa nell’interesse comune dei contraenti, sicché non integra il divieto di indebito vantaggio di cui all’art. 79 legge n. 392/1978.

Il Fatto

La conduttrice di una rivendita speciale di generi di monopolio, ubicata all’interno di una grande stazione ferroviaria, conveniva in giudizio la società locatrice chiedendo l’accertamento della nullità parziale del contratto di locazione stipulato nel 2007. In particolare, contestava la clausola che poneva a suo carico un contributo una tantum per la riqualificazione del complesso ferroviario, la clausola sul canone in misura diversa da quella legale e quelle sugli oneri accessori e sul rimborso delle attività promozionali.

Il Tribunale accoglieva in parte la domanda, dichiarando la nullità delle clausole sul contributo e sul canone e condannando la locatrice alla restituzione della somma versata. La Corte d’appello, in riforma, riconosceva la validità delle previsioni contrattuali e rigettava la domanda restitutoria. La conduttrice ricorreva allora per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il ricorso affrontando tre censure. Il primo motivo, che denunciava l’omessa considerazione delle risultanze istruttorie, è dichiarato in parte inammissibile e in parte infondato. La doglianza presupponeva un’errata interpretazione della clausola contrattuale senza dedurre formalmente la violazione dei canoni ermeneutici. Quanto agli artt. 115 e 116 c.p.c., il Collegio ribadisce che la censura sulla valutazione delle prove non è configurabile come violazione di legge, ma solo nei rigorosi limiti consentiti dall’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., richiamando Cass. Sez. Un. n. 20867 del 2020.

Il secondo motivo, incentrato sull’art. 79 legge n. 392/1978 e sull’assenza di sinallagmaticità della clausola di rimborso oneri, è infondato. La Corte condivide la lettura della Corte territoriale: la clausola è legittima perché prevede un onere determinato ex ante e forfetario, non protratto per tutta la durata del rapporto, posto a compenso di una prestazione individuata a carico del locatore. La causa del corrispettivo risiede nell’interesse comune delle parti alla riqualificazione della stazione, interesse che per la locatrice consiste nella valorizzazione del patrimonio e per la conduttrice nelle maggiori opportunità di commercio offerte da un locale inserito in un contesto gradevole. Ciò esclude l’ipotesi di indebito vantaggio.

Il terzo motivo concerne l’art. 11, comma 2, legge n. 25/1986. La Corte distingue due profili: il canone concessorio dovuto per la rivendita di generi di monopolio e il canone di locazione del locale. La norma del 1986 fissa la misura massima del primo, riferendosi al reddito ricavato dalla vendita dei tabacchi, senza menzionare la vendita di generi extra privativa. Ove il legislatore avesse voluto ricomprendervi l’intero reddito della rivendita, lo avrebbe detto espressamente.

Il Collegio aggiunge una ragione sistematica: estendere il limite più favorevole anche ai casi in cui alla vendita di generi di monopolio si affianchi quella di prodotti extra privativa lederebbe la libera concorrenza rispetto agli esercizi abilitati a vendere i medesimi beni. Il ricorso è dunque rigettato e le spese sono integralmente compensate per la peculiarità della vicenda e la novità delle questioni.