Prelazione ex art. 40 legge 392/1978: unico rimedio il risarcimento (Cass. civ. Sez. III n. 13859 del 17.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione ad uso commerciale, l’art. 40 della legge n. 392/1978 attribuisce al conduttore la prelazione sulla stipulazione del nuovo contratto da parte dell’originario locatore, ma non prevede che, in caso di violazione, il prelazionante pretermesso possa essere autoritativamente sostituito al terzo cui l’immobile sia stato nuovamente locato. L’unico rimedio esperibile è il risarcimento del danno nei confronti del locatore che abbia omesso la comunicazione prescritta. Ne consegue che la domanda di mero accertamento del diritto di prelazione, funzionale a una tutela reale non configurabile, non integra un autonomo e minore petitum, ma costituisce un’unica domanda da rigettare nel merito, non da dichiarare assorbita.

Il Fatto

Un’originaria conduttrice di un fondo ad uso commerciale, dopo il rilascio nell’ambito di un precedente giudizio di finita locazione, conveniva in giudizio il nuovo conduttore e la società locatrice. Esponeva che il fondo era stato locato a terzi senza la comunicazione di rito e rivendicava, ai sensi dell’art. 40, ultimo comma, della legge n. 392/1978, il diritto di riscattare la posizione del nuovo conduttore.

Il Tribunale rigettava le domande di tutela reale e dichiarava assorbita la domanda di accertamento dei presupposti della prelazione. La Corte d’appello confermava, ritenendo l’appello ammissibile ma infondato e ravvisando difetto di interesse all’accertamento autonomo. La conduttrice proponeva ricorso per cassazione, deducendo violazione delle norme sul potere di domanda e sull’assorbimento.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dal rilievo che l’art. 40 della legge n. 392/1978 non contempla alcuna forma di sostituzione autoritativa del prelazionante pretermesso. Il rimedio accordato è esclusivamente quello risarcitorio verso il locatore che abbia taciuto la comunicazione. Il riscatto invocato dalla ricorrente difettava quindi di fondamento in iure.

Il giudice di merito aveva però qualificato la domanda di accertamento come capo autonomo e minore, dichiarandone l’assorbimento dopo il rigetto della tutela reale. La Corte corregge questa impostazione: il tenore dell’atto introduttivo dimostrava che il diritto fatto valere era uno solo. La clausola di accertamento, collegata al petitum di riscatto dalla locuzione “per l’effetto”, non costituiva una domanda distinta, ma l’indicazione del diritto posto a sostegno di quel rimedio non conforme al paradigma normativo.

Da qui la conclusione sulla figura dell’assorbimento. Richiamando Cass. n. 26507/2023, la Corte ribadisce che l’assorbimento, proprio o improprio, postula la specifica indicazione dei presupposti in fatto e in diritto che lo legittimano. La declaratoria di assorbimento era stata erroneamente evocata: davanti a un unico diritto azionato con petitum errato, il giudice di primo grado avrebbe dovuto limitarsi a rigettare la domanda, e il giudice d’appello avrebbe dovuto confermare il rigetto con la diversa motivazione.

La Corte precisa infine che, se l’attrice avesse inteso ridurre la domanda al mero accertamento della violazione della prelazione, o prospettarla in via alternativa, la circostanza che il diritto agito era unico avrebbe richiesto l’accettazione del contraddittorio delle controparti. Il ricorso è quindi rigettato, con correzione della motivazione e compensazione delle spese di legittimità nella misura del 50%.