Locazione non registrata e disponibilità di fatto del bene (Cass. civ. Sez. III n. 4265 del 16.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
La previsione dell’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, che commina la nullità dei contratti di locazione e degli altri contratti costitutivi di diritti relativi di godimento di unità immobiliari non registrati, si applica esclusivamente ai contratti stipulati successivamente alla sua entrata in vigore, in forza del criterio generale dell’art. 11 delle preleggi e in assenza di una disciplina che imponga la registrazione dei rapporti già in corso. Nei rapporti personali di godimento tra privati non opera alcun vincolo di forma, né rileva il difetto di un valido titolo concessorio in capo al concedente: chi ha la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in godimento. Il giudice d’appello che, dichiarata la risoluzione del contratto, ometta di pronunciarsi sulle domande consequenziali di restituzione e di pagamento dei canoni incorre in omessa pronuncia, rilevabile in sede di legittimità.

Il Fatto

La società gestrice di un ippodromo comunale aveva concesso a un’associazione, sin dagli anni Novanta, l’uso di parte del complesso verso corrispettivo. Dopo una prima transazione e un ulteriore contenzioso, la società chiese di accertare la reviviscenza del contratto originario e di ottenere la restituzione dei box mai riconsegnati, oltre ai canoni non corrisposti e al risarcimento per l’occupazione indebita.

Il Tribunale dichiarò la risoluzione del contratto per inadempimento della società concedente e condannò l’associazione al rilascio dei beni. La Corte d’appello, in parziale riforma, imputò la risoluzione all’associazione e confermò le restituzioni, ma omise di pronunciarsi su alcune domande. Entrambe le parti ricorsero in cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorso principale si articola su due censure. Con la prima si deduce la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per mancata pronuncia sull’eccezione di nullità del titolo concessorio, che l’associazione assumeva essere stato affidato senza la doverosa evidenza pubblica. La Corte rileva che la sentenza impugnata si è espressamente pronunciata sul punto e che, trattandosi di rapporti tra soggetti di diritto privato, gli stessi sono liberi da vincoli formali.

Il Collegio richiama l’orientamento per cui la natura personale del rapporto tra concedente e conduttore consente a chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, di concederlo validamente in godimento. L’eventuale nullità dell’affidamento pubblico, al più, determinerebbe l’inefficacia del contratto d’uso nei confronti del vero legittimato, non del concessionario privato. La censura è quindi infondata.

Con il secondo motivo si lamenta la violazione dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, che sanziona con la nullità i contratti di godimento immobiliare non registrati, deducendo che il giudice di merito avrebbe dovuto rilevarla d’ufficio. La Corte conferma l’orientamento già espresso, secondo cui la norma opera solo per i contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, in applicazione dell’art. 11 delle preleggi, non contenendo alcuna previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso.

Poiché nel caso di specie si discute di un contratto del 1998, nessun effetto negativo può derivare dall’omessa registrazione. Il motivo è respinto. Il ricorso incidentale, invece, è accolto: la Corte d’appello, dopo aver ritenuto la risoluzione del contratto del 1998 riconducibile all’inadempimento dell’associazione, ha omesso di pronunciarsi sulle domande di rilascio dei box e di pagamento dei canoni. L’omissione è confermata dalla stessa intestazione della sentenza, che riporta le conclusioni delle parti.

La sentenza è quindi cassata in relazione, con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari, Sezione distaccata di Sassari, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. Il Collegio dà atto della sussistenza delle condizioni per il versamento dell’ulteriore contributo unificato da parte della ricorrente principale.