Limiti comunali legittimi alle locazioni turistiche ma obbligo di conformazione della SCIA (TAR Emilia-Romagna n. 307 del 31.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina delle locazioni turistiche brevi non appartiene soltanto all’ordinamento civile e alla libertà di iniziativa economica, ma incide sul governo del territorio: essa rientra pertanto nella competenza regionale e, a cascata, nelle attribuzioni amministrative dei Comuni. Il Comune può quindi introdurre, con il regolamento edilizio e la variante al piano, una specifica destinazione d’uso turistico-ricettiva per le unità abitative locate a fini turistici e prescrivere un requisito di alloggio minimo dimensionale nella città storica, purché la scelta non sia manifestamente illogica e persegua il contenimento dei fenomeni espulsivi della residenza stabile. Le prescrizioni di dettaglio del regolamento edilizio, destinate a regolare la futura attività edilizia e suscettibili di ripetuta applicazione, non sono immediatamente lesive: si impugnano insieme all’atto applicativo, nel termine decorrente dalla sua comunicazione. La dichiarazione di inefficacia della SCIA presuppone però che l’amministrazione abbia previamente invitato il privato a conformare l’attività, assegnando un termine non inferiore a trenta giorni ai sensi dell’art. 19, comma 3, legge n. 241/1990.

Il Fatto

Il titolare di un’impresa individuale di intermediazione immobiliare, già attivo nella locazione turistica di due appartamenti nel centro storico di Bologna, presenta una SCIA per estendere l’attività a un terzo immobile. Il Comune dichiara l’inefficacia della segnalazione per tre ragioni: assenza del documento di identità del dichiarante, destinazione d’uso dell’immobile difforme dalla nuova categoria B3 e mancato soddisfacimento del requisito dell’alloggio minimo.

Il ricorrente impugna la determina dirigenziale insieme alla deliberazione consiliare che ha modificato il regolamento edilizio e adottato la variante al PUG, contestando tanto il potere del Comune di disciplinare l’attività ricettiva extra-alberghiera quanto l’omessa concessione di un termine per regolarizzare. In via cautelare la Sezione sospende la determina; il Comune eccepisce la tardività dell’impugnazione del regolamento edilizio e chiede il rigetto nel merito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di irricevibilità. Distingue, sulla scorta di Cons. Stato, Sez. IV, n. 10976/2023 e n. 7211/2024, tra prescrizioni che determinano in via immediata le potenzialità edificatorie del territorio e prescrizioni di dettaglio contenute nelle norme tecniche o nel regolamento edilizio: solo le prime vanno impugnate entro sessanta giorni dalla pubblicazione dello strumento. Le norme regolamentari producono l’effetto lesivo al momento dell’adozione dell’atto applicativo e si impugnano con esso. Nella specie la lesione si è consumata con la determina di inefficacia della SCIA, ritualmente gravata.

Nel merito, richiamata la sentenza della Corte costituzionale n. 94/2024, il Tribunale esclude che la regolazione delle locazioni turistiche esaurisca la propria dimensione nell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001 o nella libertà d’impresa. La moltiplicazione degli affitti brevi trasforma i quartieri e incide sul carico urbanistico: la materia ricade nel governo del territorio e nelle competenze comunali di pianificazione. Il Comune ha esercitato legittimamente tale potere mediante deliberazione consiliare avente a oggetto la modifica del regolamento e l’adozione della variante, con la dichiarata finalità di limitare l’espulsione della residenza stabile dal centro storico.

La nuova sottocategoria funzionale B3 rientra tra le categorie previste dalla normativa e trova base nell’art. 28, comma 2, L.R. n. 15/2013, che consente agli strumenti urbanistici di individuare le destinazioni d’uso ammissibili nel centro storico. La previsione non è manifestamente illogica e, poiché il passaggio dalla categoria residenziale a quella turistico-ricettiva lascia invariato il carico urbanistico senza oneri aggiuntivi, non sussiste un contrasto sostanziale con la deliberazione giuntale TUR/07/139282; manca inoltre un’utilità concreta ritraibile dall’annullamento. Quanto all’alloggio minimo, il potere regolamentare ex artt. 2, comma 4, e 4, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 comprende la facoltà di porre limiti al dimensionamento degli alloggi (Cons. Stato, Sez. IV, n. 6715/2023), a tutela della residenza (Sez. V n. 1697/2018). I limiti dimensionali regionali e del D.M. 5 luglio 1975 perseguono finalità diverse e sono superabili in senso più restrittivo (TAR Liguria n. 287/2020; Cons. Stato n. 747/2014). La disparità territoriale è giustificata dalla diversità delle situazioni di fatto.

È invece fondato il primo motivo. La nuova attività è soggetta alla disciplina sopravvenuta. Tuttavia il Comune, prima di dichiarare l’inefficacia, avrebbe dovuto assegnare il termine di trenta giorni per la conformazione: due dei tre elementi ostativi sono superabili e nulla, nel provvedimento, esclude che anche il requisito dell’alloggio minimo possa essere conseguito con modifiche del bene. La determina è annullata nella sola parte in cui non assegna il termine, con obbligo di riattivare il procedimento; spese compensate.