Locazioni turistiche brevi: legittimo il contingentamento comunale (TAR Toscana n. 923 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
È legittimo il regolamento comunale che, in attuazione della legge regionale, sottopone a autorizzazione preventiva l’attività di locazione turistica breve e ne contingentа il numero. Il regime autorizzatorio è conforme all’art. 9 della direttiva 2006/123/CE, poiché persegue motivi imperativi di interesse generale — corretta fruizione turistica del patrimonio storico, artistico e culturale, preservazione del tessuto sociale, offerta accessibile di alloggi in locazione di lungo periodo — ed è proporzionato, non essendo sostituibile con un controllo a posteriori. La durata quinquennale del titolo e il periodo transitorio di tre anni trovano giustificazione nelle eccezioni dell’art. 11, par. 1, della direttiva e nell’art. 59, comma 7, della legge regionale. Le previsioni regolamentari di mero monitoraggio non sono immediatamente lesive e non sono autonomamente impugnabili.

Il Fatto

Il Comune di Firenze, per contrastare gli effetti del turismo di massa nel centro storico riconosciuto patrimonio UNESCO, ha adottato una disciplina delle locazioni turistiche brevi, cioè delle locazioni a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni. Dopo una prima variante al regolamento urbanistico poi abbandonata, l’amministrazione ha modificato il piano operativo, introducendo l’uso “per residenza temporanea” e vietandone il nuovo insediamento nel nucleo storico.

Con successiva deliberazione il Comune ha approvato il Regolamento per le locazioni turistiche brevi, che all’art. 8 limita l’attività alle unità immobiliari già destinate a tale uso nel corso del 2024. La società ricorrente ha impugnato la delibera e il regolamento, deducendo l’illegittimità derivata dalla legge regionale e plurimi profili di illegittimità autonoma. Il Comune e la Regione si sono costituiti per resistere.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale esamina anzitutto le censure di illegittimità derivata. Richiamando la sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, esclude il contrasto con gli artt. 41, 42 e 117 Cost.: l’art. 59 della legge regionale n. 61/2024 incide sul turismo e sul governo del territorio, materie di competenza regionale, e la destinazione dell’immobile a locazione turistica non è elemento essenziale del diritto di proprietà.

Quanto alla direttiva 2006/123/CE, il Collegio richiama la sentenza CGUE, Grande sezione, 22 settembre 2020, C-724/18 e C-727/18, Cali Apartments. Il regime autorizzatorio è non discriminatorio, giustificato da motivi imperativi di interesse generale e proporzionato: un controllo a posteriori interverrebbe troppo tardi. Le tre finalità della norma regionale sono tutte riconducibili a tali motivi. Analogo ragionamento vale per il regolamento comunale, che persegue i medesimi obiettivi.

La durata quinquennale dell’autorizzazione è legittima. Il contingentamento integra l’eccezione dell’art. 11, par. 1, lett. b), della direttiva; la temporaneità risponde altresì alla lett. c), consentendo di governare un fenomeno in evoluzione senza cristallizzare rendite di posizione. Il quinquennio coincide con il periodo di efficacia degli strumenti urbanistici.

Quanto alla disciplina transitoria, il Tribunale esclude l’efficacia retroattiva: l’art. 12 del regolamento prevede tre anni di esclusione per le unità già destinate a locazione breve nel 2024. Le prescrizioni di immediata applicazione si limitano a richiamare obblighi già imposti da altre fonti, dall’art. 13-ter del d.l. n. 145/2023 all’art. 109 del TULPS. La censura sulla mancata disciplina delle future modalità di rilascio è inammissibile per difetto di interesse attuale.

Infine, nessuna discriminazione sussiste rispetto alle strutture alberghiere né rispetto alle attività ricettive extra-alberghiere, data la diversità delle situazioni. Il sindacato giurisdizionale resta sul piano della manifesta irragionevolezza, che non si ravvisa. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.