Locazioni turistiche brevi, legittimo il regime autorizzatorio comunale (TAR Toscana n. 921 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regime autorizzatorio preventivo delle locazioni turistiche brevi, introdotto dall’art. 59 della legge regionale Toscana n. 61/2024 e attuato dal regolamento comunale, risponde alle condizioni dell’art. 9 della direttiva 2006/123/CE ed è legittimo. I motivi imperativi di interesse generale richiesti dal diritto eurounitario — protezione dell’ambiente urbano, obiettivi di politica sociale e culturale, conservazione del patrimonio storico e artistico, contrasto alla scarsità di alloggi destinati alla locazione lunga — sussistono e giustificano la restrizione della libertà di iniziativa economica. La durata quinquennale del titolo è ammessa dall’art. 11, par. 1, della direttiva, ove ricorra il contingentamento delle autorizzazioni o una ragione di interesse generale. Il periodo transitorio di tre anni non ha efficacia retroattiva e non lede i diritti quesiti degli operatori già attivi nel 2024.

Il Fatto

Il Comune di Firenze, per contrastare gli effetti del turismo di massa nel centro storico riconosciuto patrimonio UNESCO, ha dapprima introdotto con variante al piano operativo il divieto di nuovo insediamento dell’uso “per residenza temporanea” nel nucleo storico. La variante è stata approvata con deliberazione consiliare n. 19 del 7 aprile 2025.

Successivamente, in attuazione della legge regionale n. 61/2024, il Comune ha approvato con deliberazione n. 27 del 5.05.2025 il Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi, che all’art. 8 limita il numero delle attività alle sole unità immobiliari già destinate nel 2024 alla locazione breve e all’art. 2 subordina l’esercizio ad autorizzazione quinquennale. Una società operante nel settore ha impugnato la delibera e il regolamento davanti al TAR Toscana, deducendo l’illegittimità costituzionale della legge regionale e l’illegittimità derivata e autonoma degli atti comunali. Il Comune e la Regione si sono costituiti contestando il ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge le prime quattro censure con cui la ricorrente deduceva l’illegittimità costituzionale della legge regionale. Sulla violazione delle competenze statali, il Collegio richiama la sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, che ha ricondotto l’art. 59 al turismo e al governo del territorio e ha escluso che la destinazione a locazione turistica integri un elemento essenziale del diritto di proprietà. La Corte ha inoltre precisato che la limitazione indiretta dell’autonomia negoziale è effetto tipico delle disposizioni di diritto amministrativo.

Sulla compatibilità con la direttiva 2006/123/CE, il Tribunale richiama la sentenza CGUE, Grande sezione, 22 settembre 2020, C-724/18 e 727/18, Cali Apartments. Da essa ricava che la locazione breve è un servizio, che il regime autorizzatorio ricade nella nozione dell’art. 4, punto 6, e che è legittimo quando sia non discriminatorio, giustificato da un motivo imperativo di interesse generale e proporzionato, non essendo sufficiente un controllo a posteriori. I tre obiettivi dell’art. 59, comma 2 — corretta fruizione turistica del patrimonio, preservazione del tessuto sociale, offerta di alloggi accessibili — corrispondono ai motivi imperativi riconosciuti dall’art. 4, n. 8, della direttiva.

Quanto alla durata quinquennale dell’autorizzazione, il Collegio osserva che essa è ammessa dall’art. 11, par. 1, della direttiva e dall’art. 19, comma 2, del d.lgs. n. 59/2010 ove il numero dei titoli sia contingentato o una durata limitata sia giustificata da un motivo imperativo. La temporaneità evita di cristallizzare il settore e consente di monitorarne l’evoluzione. Non è irragionevole, offrendo un orizzonte sufficiente agli investimenti senza consolidare rendite di posizione.

La disciplina transitoria dell’art. 59, comma 7 non ha efficacia retroattiva: differisce solo l’applicazione dei limiti alle attività già in essere nel 2024. Le prescrizioni di immediata operatività si limitano per lo più a richiamare obblighi già previsti da fonti vigenti. Le restanti censure — sulla pretesa discriminazione rispetto alle strutture alberghiere, sui requisiti igienico-sanitari e sull’identificazione degli ospiti ai sensi dell’art. 109 del T.U.L.P.S. — sono respinte, poiché le fattispecie non sono omogenee e la norma regolamentare non impone l’identificazione in presenza. Il ricorso è dichiarato infondato, con compensazione delle spese.